売買契約成立後に売主が死亡した場合の所有権移転登記の方法

相続人（売主）A　　　　被相続人B、C　　　買主D

Q.　A死亡後に不動産の名義をDに移す方法は？

①A　→　B、C　→　D（所有権の変遷）

　　このように、いったんB、Cに相続を原因とする移転登記してから、
　　Dへ移転すればよいか？

　　

　　★Dの代金支払い前にAが死亡した場合には、

　　　所有権がDへ完全に移転する前であるから、Aは依然として当該不動産を所有する。

　　　A所有の土地をB、Cへ相続を原因とする移転登記を経て、

　　　B、CとD間の売買によりDへ移転する。

②A→D（所有権の変遷）

　「真正な登記名義の回復」　「錯誤」　等を原因とする移転は可能？

　錯誤　を原因とする登記は、抹消登記や更生登記のみ。

　真正な登記名義の回復　は、錯誤により抹消をすることが困難（前の所有者が非協力的など）

　な場合に移転の原因となる。

　今回は、いずれも、「誤って別の者を名義人として登記してしまった」という場合
　ではないので（錯誤が想定される場合ではないので）登記原因とはならない。

③A→D（所有権の変遷）

　★Dの代金支払い後にAが死亡した場合には、

　　所有権はAからDに移転しており、あとは登記をするだけ、という状況であったわけだから、

　　B、CがAの売主としての地位を相続し、B、C、Dの共同申請により

　　AからDへの所有権移転が可能。


◆◆コメント
まず②は今回想定される場合でないから除外するとして、
①は２回登記しなければならないのに対して③は１回で済むので、
最終的な権利の様態が変わらないのであれば③を採用したいところ。（節約の意味で）

支払の前、後と書いたけれど、つまるところ、
＜所有権が完全に買主へ移転したのかしていないのか＞
＜登記という単なる手続きがのみを残して死亡したかどうか＞が問題である。

相続人と買主Dとの間に、Dへ所有権移転することについて争いがないのであれば、
無駄にDへの登記のハードルを上げる（登記回数を増やす）必要はない。
③の登記の添付書面のAの権利証ほか、相続に必要なものがあれば揃うし
この場合の手続きは容易と言える。

しかしもし相続人が不本意ならば、
所有権が完全に移転していないことを主張して争えばよい。

ただ善意の第三者に対しての公信力として、支払前、後、みたいな客観的な指針が
必要なのかな。いや、公信力とまでは言えないか。。。