注意すること！！！！

仕事くらいしか頑張ることがない
というか生きる目標もないので、
とりあえず仕事というか勉強というか、を頑張ろうと思う。

ここで今までの仕事を振り返って
気をつけようと思ったことをまとめておく。


★（１）　未登記建物の名義変更（課税上の名義）

　登記があるものは、
　法務局にて所有権移転登記
　→市へ連絡がいく
　→翌年度からの課税明細の名義が変わる。

しかし未登記だと、これができないので、
課税明細の名義は変わらない。
　●相続の場合は、死亡したことは
　市への届けで分かるので、相続人共有名義で課税される。
　●贈与の場合は、贈与者の名前のまま。

→お客様には、市に対して
　課税上の名義の変更の手続もしてくださいね！
　と言ってあげること！


★（２）相続財産（不動産）をできる限り網羅するために・・・

　課税明細に載ってない（＝免税点以下、非課税の土地）
　ものや、共有になっていて別の共有者の元に
　課税明細が送付されていた
　といった場合に、当該不動産は
　相続登記から漏れてしまう。


　そこで、
　・権利証もあずかってキチンと照合する。
　・評価証明書をとる。
　　　ことにより、できる限り網羅できる。

しかし現実問題としては、
それによって新たな土地が出てくることは稀であり、
余分に登記事項取得や評価取得の費用がかかるだけなので、
上記のリスクを伝えた上で、
手元にある評価で登記をするというのが理想的だろう。
（もちろん、権利証みてくださいと言われたら見ます）


★清算結了のとき、印鑑カードも返納する。ついでに。
つづく。

所有権登記名義人住所変更 ～登記簿上の住所が附票にのっていない

★附票の記載
昭和２０年：X市A１００番地
　　　　　　　　　　（S30売買により所有権を得る）
昭和５０年：Y市B２００番地　
平成２７年：Z市C３００番地＝現在の住所

売買により所有権を得たのは
昭和３０年なので、登記簿上の住所は
X市A１００番地と一致しているはずだが、

登記簿上の住所は、W郡A村10番地となっている。


★なぜ食い違うのか？可能性として考えられるのは・・・

①別人？
②行政計画により地番が変わることがあるのか？
③附票あるいは登記簿がまちがっている？

　　など・・・

↓

★

附票が間違っている可能性が高い。

なぜならば、

W郡AがX市に編入されたのは、昭和40年のことだが、

附票では昭和20年の時点でAがX市であると記載されている。

その時点で将来Ａ市に編入されることは知る由もないので、

「X市A１００番地」の部分が「W郡A村10番地」であるはずだったという

記載ミスとは考えにくい。

昭和20年という年が実際よりも古く間違って記載されたのではないか。

↓

★とすれば、実際の住所の変遷は以下の可能性が高い。

昭和○年：W郡A村１０番地　
　　　　S30　売買
　　　　S40　W郡がX市に編入
　　　　　　　→Ｘ市Ａ１０番地となる
昭和４０年：X市A１００番地　　←これが昭和２０年ではない！
昭和５０年：Y市B２００番地
平成２７年：Z市C３００番地＝現在の住所

↓

★これ以前の附票をとれるならとりたい、

　しかし市での保存期間を過ぎているのでない、とのｋと。

　よって証明することは不可能だった。

↓

★登記の添付書面は？
・とれるところまでの戸籍の附票
・権利証又は固定資産評価証明
・現在の住民票
登記原因として①錯誤②住所移転としてほしい。

とのこと。移記まちがいでなく、ふひょうの間違いの可能性が高いけれど、
手続き上そうしないと辻褄が合わないという問題のよう。

※市の方からは、＜申請日現在において，申請された住所・氏名が一致する住民票，除票，改製原住民票が存在しないことを証明する＞「不在住証明書」を取得してはどうか？
アドバイスいただいた。もし上記で無理といわれたら聞いてみることにする。

※上記に私が記載した添付書面は、
　相続の際に同一人を証する書面として必要な附票が古すぎて保存されていないために
　附票では証明できない、という場合に添付する書面と同一であるが、意味合いは違う。
　つまり、古すぎてとれないから、というのではなく、附票が間違っているから
　権利証等を添付するのである。
　ただ、仮に附票が間違っていなかった場合には、きっと古すぎてとれないという
　理由が該当することになるだろう。
　なんか、結局同じ結論になるんだけど意味合いが違う。


※法務局によって同一人を証する書面としての附票が交付できない場合
　不在住証明書を添付する法務局もあるということを知った！
↓
http://legalservice.jp/topics/10428.html



★★★
今回は編入された年との食い違いから、
附票の間違いに気づいたけれど。。。

抵当権設定 の登記原因（保証委託契約の場合の注意点）

金融機関からの送付状に、
保証委託契約の「求償権」等の文言は不要です！と記載あり。


保証委託契約がある場合において、求償債権・保証料債権を共に担保する場合
　　→登記原因：　「保証委託契約」　と記載
保証委託契約がない場合において、求償債権を担保する場合（保証料債権は担保できない）

　　→登記原因：　「保証契約による求償債権」　と記載

つまり、あえて求償権と記載すると、
求償権のみを担保することになってしまう。

原契約に、求償権のみでなく、保証料債権、その他債権、を担保する旨の記載がある場合は、
「求償権」を記載しないこと！

戸籍の請求～職務上請求できないときに・・・

職務上の請求書を使用できないときには、

一般の委任を受ける形で行う。

その際の注意点をメモ。

①　誰に委任状をもらえばいいか？＝誰が請求できるのか？

多くの市では、戸籍を取得できるのは、原則次の人たち

　ＯＫ・・・・・本人・配偶者・本人の直系親族（養親/養子関係はもちろん含まれる）

つまり、基本的に次のものはとれない

　ＮＧ・・・・・転籍している兄弟姉妹、配偶者の親（養子縁組してればＯＫ）

▼しかし、打合せの結果、第三者請求を認められた場合もありました。

◆具体例１◆

目的・・・配偶者・子のいない人Ａの公正証書遺言作成
請求者（委任者）・・・遺言者

認められた戸籍請求・・・親が死亡すれば相続人となる可能性のある兄弟姉妹の戸籍の取得

◆具体例２◆

目的・・・納骨書承継手続（寺に提出）
請求者（委任者）・・・納骨書承継者

認められた戸籍請求・・・配偶者Ａの親Ｂ及び配偶者の兄弟Ｃの戸籍

　　※Ａ、Ｂ、Ｃはすでに死亡。Ａの権利義務承継者はＢ、Ｃ、及び生存しているＤ

　　　Ｂには権利義務承継者は存在しない。

　　　→Ｄの同意があることを委任状に明記することを条件に取得が認められた。

　　※死亡の順番なども重要

②　郵送の場合

・郵送請求である旨を委任状に記載してくださいと言われたこともあった。

　（普通郵送なら本人が請求すればいいじゃん～と考えるだろうから）

・返送先は、

　普通、住民票記載の住所でなければならないとする市がほとんどのよう。

　しかし、司法書士事務所で事務所の住所（証明書記載の住所地）でＯＫでした。

　（念のため確認すること！）

③　司法書士であることを明らかにすると、信用を得る上で効果的な気がする

　　（個人としてとろうとしたらダメと言われたことがある。。。）

④　委任状には詳細に記載する。

　　　　　　誰（氏名を明らかに！）の戸籍が必要か明記

　　　　　　提出先や使用目的を明記

⑤　相関図や戸籍、その他参考資料などできるだけもっていく。

　　情報は細かく分かった方がよい。

⑥　市によって扱いは異なるのでとにかく根回ししておくこと！

　　　　

相続財産の総額：相続税計算と遺留分計算の比較

★相続税の場合

＜加算＞

・３年内の贈与

・特別受益（相続人への贈与）

＜控除＞

・債務←葬式費用を含む

・寄与分

★遺留分の場合

＜加算＞

・１年内の贈与

・特別受益（相続人への贈与）

・双方が遺留分権利者に損害を与えると知って行った贈与

　（時期に関係無く加算）

＜控除＞

・債務←葬式費用を含む

・寄与分？？？？？（要チェック）

http://www2.odn.ne.jp/~cjj30630/izou.htm