特別代理人 上申書

遺産分割協議における相続人の特別代理人　選任の申し立ての際、

被相続人　父

相続人　母　子　（未成年）

協議内容　全て母が相続する

の場合、

添付する遺産分割協議書案は、子の法定相続分を侵害するものであるため、
却下される可能性が高い。

→上申書を添付する。

現行戸籍での転籍に注意

①改正原戸籍

　　　平成の改正

②現行形式の戸籍
　
　　　転籍

③現在戸籍


横書きで転籍は見慣れなかったので注意が必要。

転籍が同区や同市内の場合、
②・③が同一戸籍に含まれていると判断される（不明の場合は市へ確認を！）
改正原の訂正線のような感じ。

他の行政区へ転籍しているならば
②・③は別個に戸籍が作られる。

特別代理人 兼任不可

被相続人＝父

相続人＝母、子Ａ（未成年）、子Ｂ（未成年）


①未成年者は制限行為能力者であり、
　法律行為を行う際は、法定代理人の同意が必要。
　法定代理人は、通常は親権者である。

②上記の遺産分割協議の場合は、
　母とＡ，母とＢ　はともに利益相反関係にあるので
　母はＡ、Ｂを代理することができない。
　Ａ、Ｂそれぞれにつき、特別代理人を選任する必要がある。
　（民８２６）

③一人がＡ，Ｂの特別代理人を兼ねることはできない。
　（民１０８　双方代理の禁止。
　双方代理につき同意を与えることは、未成年であるので不可能）

　８２６の利益相反の立法趣旨を考えても当然

http://www.hyogo-souzoku.jp/article/14027561.html

固定資産税評価証明（本人が意識不明の場合）

師走になり、亡くなる方が多いと感じる今日この頃。

「○○さん年内危ないかもしれないので、
すぐに登記できるように準備しておいて！」

と言われたことが数件。

さて、登録免許税の算出のためには
不動産の評価を知る必要があります。

今回の○○さんは
今年の１月１日以降に不動産を取得しており、
その分の不動産は当然○○さんのお手元にある
課税明細には記載されていません。

そこで固定資産評価証明書を取得する必要があります。
しかし、ご本人は現在意識不明とのこと、
固定資産評価証明は取得できるのでしょうか？


************


固定資産評価証明を取得できるのは誰か？

①本人
②（本人死亡の場合）相続人
　　　　　　　　

③本人と同居の親族　→委任状は不要
④本人から委任を受けた者　→委任状が必要
⑤（本人死亡の場合）相続人から委任を受けた者　→委任状が必要



③④⑤は、受任者と考える。
（司法書士になじみがあるのは圧倒的に⑤）
本人と同居の親族は、「委任が推定されるので」委任状が不要と考える。
（市によって扱いはちがうかも）

となると、本人が意識不明の場合、
委任の意思表示をすることは不可能であるから、
本人と同居の親族は、いくら委任状や本人の押印が不要とはいっても、
固定資産評価証明を取得することはできないと言える。

（実際はまあ聞かなかったことに、とか
いちいち説明せずに取得できているのかもしれませんが。）



**************
コメント

証明書の取得といえども法律行為なので、
遺産分割なんかのときと同様の問題が発生するのだな～と考えて合点がいきました。
（相続人の一人が認知症の場合、成年後見人選任されるか、あるいは
不謹慎ですがその相続人が亡くなるまでは動かすことができない、、、というはなし）

持戻し免除の意思表示（遺言文案）

★特別受益の持戻し免除をする場合


遺言者は、次のとおり、相続分を指定する。 　

長男□□□□（昭和□□年□□月□□日生）　　　３分の１ 　
長女△△△△（昭和△△年△△月△△日生）　　　３分の１ 　
次女〇〇〇〇（昭和〇〇年〇〇月〇〇日生）　　　３分の１

遺言者は、生前、長女に対し婚資として〇〇〇万円贈与したが、
相続分の算定に当たって、その特別受益の返還を 求めない
（〇〇〇万円について相続財産に算入せず、また、相続分からも控除しない）
こととする。

★特別受益の持戻し免除をしない場合

遺言者は、次のとおり、相続分を指定する。
　
長男□□□□（昭和□□年□□月□□日生）　　　３分の１ 　
長女△△△△（昭和△△年△△月△△日生）　　　３分の１ 　
次女〇〇〇〇（昭和〇〇年〇〇月〇〇日生）　　　３分の１

遺言者は、生前、長女に対し婚資として〇〇〇万円贈与しており、
持ち戻し免除の意思表示をしない
（〇〇〇万円 について相続財産に算入し、また、長女の相続分から控除する）
こととする。

★特別受益の持戻し免除をしない場合　パート２（事例）

第一条

遺言者は、次のとおり、相続分させる。
　
長男□□□□（昭和□□年□□月□□日生）　　　１０００万円
長女△△△△（昭和△△年△△月△△日生）　　　１０００万円
次女〇〇〇〇（昭和〇〇年〇〇月〇〇日生）　　　５００万円

第二条

遺言者は、生前、二女に対して５００万円を贈与してるが、この特別受益につき、
持ち戻し免除の意思表示をしない
（５００万円 について相続財産に算入し、また、二女の相続分から控除する）
こととする。
なお、上記第一条記載の二女の相続分は、当該特別受益分を控除した後の相続分である。


このように案を作成したけれど、
公証人に直されるかな？？？？
文案ができたら追記予定。

（追記）若干修正でこうなりました。（１つの条にまとまりました。）

第○条
遺言者は、遺言者の有する預貯金のうちから金○○万円を～～～に相続させる。

なお、遺言者は、生前に～～～に対して金△△万円を贈与しているが、
この特別受益については持戻し免除の意思表示をしない
（これを相続財産に算入し、同人の相続分から控除する）こととする。
本条による同人の相続文は、特別受益控除後のものである。


★お役立ち文例集♡からのコピペでした

http://miolaw.jp/elder/pdf/igon30.pdf

家督相続が原因の相続登記

初めての経験ですが、偶然立て続けにすることになりました。

家督相続は、法改正により現代において新たになされることはありませんが、

過去の家督相続（その旨戸籍に記載されます）を原因とする登記を行うことは

十分にあります。

◆家督相続＝戸主権を失う

できるのは戸主のみ。（当然）
家督相続の原因は、死亡・隠居・国籍喪失など（死亡に限られない）

◆登記原因証明情報として必要な戸籍

・家督相続事項の記載のある家督相続後の戸籍

・相続人1人の戸籍　　　　　　　　　　　　　　　　　

（被の出生～や、他の兄弟などの戸籍は不要）


【例】
被相続人＝太郎
大正１３年１月１日死亡による家督相続
相続人＝一郎（存命）

この時必要な戸籍は・・・

①太郎死亡時の戸籍（戸主＝太郎）
②一郎相続時の戸籍（戸主＝一郎）
　　　　　～昭和２３民法改正までの記載のある戸籍　（※）
③一郎の現在の戸籍


（※）
一郎が、家督相続制度の存続中に家督をゆずっておらず
相続人資格を喪失していないことをを確認する必要がある。

家督相続について　　http://www.cosmos-sihou.jp/katoku_souzoku.html

戸籍の変遷　　　http://mattarisihoushoshi.blogspot.jp/2015/12/blog-post_16.html

◆家督相続のルール

家督相続では長男がすべて相続するのが大原則。
仮に長男がいなかった場合であっても、誰を相続人とするか明確なルールがありました。

その順番は次の通りです。

• 第１順位→被相続人（前戸主）の直系卑属。複数いる場合は、被相続人と親等が近い者。
• 第２順位→被相続人（前戸主）が生前（または遺言）によって指定した者。
• 第３順位→被相続人（前戸主）の父母や親族会が同籍の家族の中から選定した者。
• 第４順位→被相続人（前戸主）の直系尊属（父母や祖父母、曾祖父母等）。
• 第５順位→被相続人（前戸主）の親族会が親族・分家の戸主、本家・分家の家族もしくは他人の中から選定した者。

今となっては新たに家督相続することはないので手続上この順番を覚えておく必要性はないかも。

（戸籍を見ればだれに家督を譲っているかは一目瞭然なので）

遺産分割協議書の書き方？

協議書の体裁がこれでいいか、確認してください、と
言われると、意外と困ってしまいます。

こうでなければならない、というの部分は意外と少なく、
それ以外の点は、
「こうであればベター・確実」とか
何のための協議書なのか（申告・登記・相続人間の備忘録・・・）
によっても違ってくるような気がします。

例えば備忘録として造るのならば、
押印は認めでもいいかもしれないし、
不動産の記載は分かりやすいようになっていればいいのかもしれません。￥
少なくとも、相続人全員による協議であることが必要。

★相続人の特定

　◆氏名・本籍・生年月日・死亡日（戸籍でわかる部分）
　
　　すべて一致していれば間違いなくその人と言える
　　同姓同名の死亡日が同じ人もいる可能性があるから
　　一部だけだと弱い気が～　

　◆最後の住所・登記簿上の住所（うちでは記載するようにしている、あるとベター、登記の利便）


★財産の特定

・特定できるように記載すること



★財産の価額

最近弁護士の先生から聞いたはなし

分割の際の不動産の評価額についても、
決まっているわけでは無く、

時価（鑑定士）　→　公示価格（100）　→　路線価（80）　→　固定資産評価額（70）　※およそ


何をもとにするのかも、
協議の内容の1つといえる。
うちの事務所は相続税申告の関係から、
路線価を用い、それをそのまま協議にあてはめるわけだけど、
不動産をもらわずに現金預金をもらった相続人からすれば、
公示価格で評価してもらえれば、もっと多くの取り分があったかもしれなかったり。

そうなると何で評価するかという裁判のはなしへ

外地戸籍について

役場の職員の方にききました。


･外地戸籍は日本ではとれない
・なぜならば平和条約発効により、外地＝日本でなくなった。
・各地で管理されているのかもしれないが現存するのかは不明。

たしかに、日本国内でも、その土地その土地で管理しているわけで、
言われればなっとく。

権利証の受付番号が違う！

贈与したいが
登記簿上の受け番　昭和５年５月５日受付第５５５番
権利証の受け番　　　昭和５年５月５日受付第５５４番

最後の一桁がちがっていた。


①　移記　間違いではないか？（謄本が違っているのではないか）
　→閉鎖登記簿謄本を取得したが、現在の登記簿と同一だった。

②　所有者や住所や年月日も同じなので、
　　　同一とみなしていいのでは？→照会をする

③　あるいは権利証なしとみなして、事前通知で行う。





おもしろい記事

http://www.shihoshoshi.com/index.php?%E3%81%82%E3%82%8B%E5%8F%B8%E6%B3%95%E6%9B%B8%E5%A3%AB%E3%81%AE%E4%B8%80%E6%97%A5


むかしはこうだったのね

http://www.shihou-kagoshima.or.jp/fudousantouki_new.pdf

家屋の所在が無番地の土地の場合 「○番地先」

８月は（めずらしく）すごーーーく忙しく、
今後のために覚えておくべき　初見の事例もたくさんあったのに
なかなか記録ができず。。。
目の前のことを処理していくだけで精一杯でした。
宅建の試験も迫っているので、
焦ります。


************************

本題。


今日初めてみた謄本（建物）

　　所在　○○Ｘ番地、Ｘ番地先

　　家屋番号　Ｘ番


「先」とは？？？

インターネットで調べると下のブログがすぐでてきた。
まとめると

・番地の無い土地というのが存在する。（無番地）
・無番地の土地がＸ番地に隣接する場合、「Ｘ番地先」と表記する。

ということらしい。
勉強になる。

http://toukishoumei-uke.blog.so-net.ne.jp/2012-03-04

珍しい地番

珍しくここ最近忙しく、確認すべき内容がたまっているのに記録できず。。

さて本題。めずらしい地番について

評価上の地番で「５２５５－０－０－９」
という良くわからないものがあった。

地番の範囲で検索すると、
５２５５もなし、５２５５－９もなし、
地番：「５２５５番・５２９３番合併」という土地の登記簿がヒット。
地積も評価と一致するのでおそらくこれで間違いない。

★合筆により表題部の地番が変わる場合、
普通ならば合筆する首位の番号が残ることになるので、
５２５５番と５２９３番を合筆したならば、「５２５５番」となるはず。
しかし、なんらかの事情によりこの地番がつけられなかったと推測。

詳しくは調査士に聴けば分かるのだろうか。

★評価の記載がなぜこのようになっているのかは不明。

死因贈与

贈与→農地のため不可

相続→発生すればできるけど・・・

遺贈→

（死因）贈与→

http://www.office-xplus.com/Fudousan/Izou/

http://www.office-xplus.com/Fudousan/Izou/

死因贈与の場合の登記手続について

※　公正証書での贈与契約書を作成されている場合で、その公正証書の中で、仮登記義務者（＝贈与者）が死因贈与に基づく所有権移転仮登記をする旨を認諾している場合は、贈与者の委任状・印鑑証明は不要となります。

根抵当権変更登記と元本確定

根抵当権の確定事由は民３９８あたりに規定あり。


★重要★元本確定事由　

根抵当権者又は債務者の
相続開始後6ヶ月以内に
指定根抵当権者の合意の登記又は指定債務者の合意の登記をしない時（３９８－８－４）


今回、
とある根抵当権について、
免責的債務引受による債務者変更登記をすることとなった。

しかしよくよく謄本をさかのぼってみると、、

*******************

１　根抵当権設定　債務者A

付記１　　１番根抵当権変更　債務者B（相続）

付記２　　１番根抵当権変更　債務者C（相続）

付記３　　１番根抵当権変更　債務者D（債務引受）

*******************

こんなかんじ。
で、付記１の相続の時点で、
指定債務者合意の登記なく、
相続開始後６ヶ月以上経過したのちに、
債務者変更の登記がなされていると言う状態だった。

つまり、
付記１の時点で元本が確定していた！！


★元本確定していない場合の申請書
　　「登記の目的　１番根抵当権変更
　　　変更後の事項　債務者～～～
　　　　　　　　　　　　　債権の範囲～～」

★確定している場合の申請書
　　「登記の目的　１番根抵当権変更
　　　変更後の事項　債務者～～～～」

登記原因も修正が必要だった。

★注意点
　根抵当権については元本が確定していないか、
　謄本を確認すること。

★書式を確認する！！
　指定債務者合意／根抵当権変更

弁護士の印鑑

これまでに弁護士の先生に押印をお願いしたことが２回あった。
成年後見は増えてくるはずなので、しっかり確認しておくこと・・・！


①相続登記

遺産分割協議書への押印
相続人Aの後見人B、後見人C（弁護士）
AとBはともに相続人であり、
利益が相反するので、Aの後見人としてCが押印する。

このときの印鑑は？



②抵当権設定登記

成年被後見人Aの後見人B、後見監督人C（弁護士）
Bを債務者とする抵当権設定においてA所有の土地を供するに
あたって、AとBとは利益相反するので、
後見監督人CがAの代わりに押印する。

このときの印鑑は？


◆弁護士個人の実印を押印し、
個人の印鑑証明を添付する！！！


×　家庭裁判所発行の職印証明書（ある？ない？）
×　弁護士会発行の職印証明書


◆成年後見登記事項証明書の住所の不一致の場合

弁護士会が発行する「弁護士登録証明書」を添付する。
弁護士個人の住所と、後見登記における住所とをつなぐものである。


◆例外
破産管財人の場合。


http://www.shihou-anzai.com/koukennininkan.html

http://blog.rindow.jp/?eid=1962　⇒とても参考になりました

http://misaki-office.com/blog/2013/07/562/

外地戸籍？？？

資格証明（及び印鑑証明）の添付省略・・・とちゅうです

（事例）～～～～～

◆甲地方法務局（本局）・・・我が県全域の商業法人登記を管轄する

◆乙支局・・・本件不動産の管轄登記所である


㈱A・・・乙支局の不動産管轄地である乙市に本店がある
　　　　　商業の管轄としては一括化により甲登記所となっている　

～～～～～～～～

（１）甲　登記所にて　㈱Aが不動産登記申請

　　→　㈱A　は印鑑証明・資格証明添付省略可

　　※これはわかりやすい。
　　　㈱Aの商業の管轄は甲であり、　
　　　そこに印鑑証明も資格証明もある
　　

（２）乙　登記所にて　㈱Aが不動産登記申請

　　→　㈱A　は資格証明添付省略可

ただし、注意すべきは、
乙支局の不動産管轄内にある市区町村のすべてにおいて
本店のある会社が添付省略可能となるわけではない、とうこと。

http://www.moj.go.jp/content/001130159.pdf
↑これがわかりにくいということで、
http://fol.ofuregaki.com/page/shouryaku.html#okayama
↑こんなわかり安いものをつくってくれている方が。



まとめると
（１）その会社の商業登記管轄と同一の登記所にて不動産登記申請する場合は
　　印鑑証明も資格証明も添付省略可能
（２）資格証明については指定を受けた登記所については添付省略可能


関東では支局が商業登記をとりあつかう場合があるから、
両方省略可能な場合がおおい！
　　

(法務省より引用）
不動産登記等の申請人が法人である場合は，原則として，当該申請において当該法人の代表者の資格を証する情報（以下「資格証明情報」という。）を提供していただく必要がありますが，当該申請をする登記所とその商業・法人登記の事務を取り扱う登記所が同一である場合などの一定の場合には，資格証明情報の提供を省略することができます。・・・赤字部分が（１）の話

　現在，商業・法人登記事務を取り扱う一部の登記所においては，同事務が法務局又は地方法務局の本局又は大規模な支局に順次集中化されているところですが，この集中化に伴う事務委任により商業・法人登記事務を行わなくなった一部の登記所は，その登記所を法人の登記を受けた登記所と同一である登記所に準ずるものとして法務大臣の指定を受けることにより，不動産登記等の申請人である法人が資格証明情報の提供の省略の取扱いを受けることができるようにしています。 ・・・この話が（２）
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji196.html

新築建物課税標準価格認定基準表（新築建物の保存登記 登録免許税計算）

◆
家を新築
↓
固定資産評価が出るのは新築年の翌年以降
↓
固定資産評価額が出るより前に新築建物の保存登記するときは、
法務局が出す、「新築建物課税標準価格認定基準表」をもとにして
登録免許税を計算する。

これは、概要調書と一致している場合も見受けられる。
（各法務局のHPにて確認可能。
法務局によって、新築建物課税標準価格認定基準表から、
概要調書基準価格表に飛ぶ場合もあることから）


※新築建物課税標準価格認定基準表＝法務局がだす
※概要調書＝都道府県が出す

▼経緯はこういう感じらしい

http://report.jbaudit.go.jp/org/h22/2010-h22-0095-0.htm




◆都道府県概要調書

　登録免許税の課税標準である不動産の価額は、登録価格を基礎とするとされている。そして、登録価格は、地方税法の規定により、総務大臣が定める固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続（以下「固定資産評価基準」という。）に基づいて、市町村長が決定し、固定資産課税台帳に登録した価格である。
　この登録価格は、市町村が課す固定資産税の課税標準として用いられるものであり、固定資産税は建物を新築した年の翌年以降に課されることから、市町村長は、新築した時点の建物の評価を行い、この評価した額に課税する翌年までの間の劣化等による補正率を乗 ずるなどして決定することとされている。
　そして、市町村長は、上記のように固定資産評価基準に基づいて決定した登録価格、登録価格算出の基礎となった建物の床面積、再建築費評点数(注４) 等の年間の実績を集計して都道府県知事に送付し、都道府県知事は、各市町村分を集計して都道府県内の概要調書（以下「都道府県概要調書」という。）を作成することとされている。

（注４）

　再建築費評点数　　評価対象になった建物と同一の建物を、評価の時点においてその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費を点数化したものである。なお、この再建築費評点数に所定の１点当たりの価額を乗じたものを再建築費という。

http://report.jbaudit.go.jp/org/h20/2008-h20-0090-1.htm

【会計検査院より】

区分建物の謄本

区分建物の謄本の構成は


①敷地権が設定されている場合


～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
◆表題部（一棟の建物の表示）

◆表題部（敷地権の目的である土地の表示）
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
◆表題部（専有部分の建物の表示）　　　不動産番号０００００００・・・

◆表題部（敷地権の表示）
　　敷地権の種類：所有権
　　敷地権の割合：〇分の△
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
◆権利部（甲区）
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～


～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
◆権利部（乙区）
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　※表題部が　一棟の建物　・　占有部分建物　について（２つ）ある。


②敷地権が設定されていない場合

上記の赤字の部分がない。
敷地権がないので、
土地についての権利は通常の建物と同様に
所有権（共有持分）という形で存在する。
（権利部甲区）

したがって、このばあい、
区分建物の入居者数が多ければ、
土地の共有者はそれだけ膨大なものとなり、
土地の謄本も膨大な量となる。


※注意すべき点は、
区分建物で土地・建物の登記をした場合、
（＝敷地権は設定されていないということだから）
土地については一部事項にて登記情報を取得するとよい。

印紙について

http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/inshi31.htm

https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/06/03.htm

◆印紙の消印について
・再使用防止のために押印する
・書類に押印した人（作成者）（全員）が同一の印で押印するのが理想
・署名部分の印でなくともOK,署名でもOK,
　作成者のうちの1人でもOK,代理人や使用人でもOK

◆契約書に貼る印紙の種類について
・金額の記載のないもの→２００円
・不動産売買／贈与→記載金額が１万円未満は貼る必要なし。
　　　　　　　　　　　　　　１万円以上ならば金額に応じて。

１万以上～５０万以下→２００円
５０万超～１００万以下→５００円
１００万超～５００万以下→１０００円
５００万超～１０００万以下→５０００円
１０００万超～５０００万以下→１００００円
５０００万超～１億以下→３００００円
・・・・・
つづく

契約書に最大４８万も印紙はるとかやばい

現在戸籍 と 現在「の」戸籍 ふと思ったことの続き

戸籍に関わる言葉は二義的でわかりづらいな～と思う部分がある
果たして自分の理解がただしいのか…


★原戸籍に対しての現在戸籍

これは、改正前か後かという形式的な意味であって
現在「の」戸籍という意味ではない。


★「籍」に対しての除籍　と　「人」に対しての除籍
　　
　　人が死んだり、婚姻により籍から抜けたりするとき、
　　除籍という。

　　除籍謄本というと、上記の理由により、
　　その籍から（生きている）人が1人も居なくなったもの。