登記簿上の住所について

■相続による所有権移転登記の場合

登記名義人は故人であるから住所変更を行うことはできない。
そこで、前記事のような「同一人を称する書面」が必要となる。




■売買による所有権移転登記の場合

登記名義人の住所と、
売主の住所（印鑑証明を添付するので、住民登録してある住所が自ずと分かる）
とが異なる場合は、権利登記名義人の住所変更登記が必要となる。


住所の異なり方の態様　　　　　

①普通に転居　　　　　　　　　　→　　　　　住所証明書を添付して変更登記を行う。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（転居が１回なら住民票で足りる。それ以上なら附票）

②漢字の記載が異なる　　　　→　　　　　誤字俗字正字一覧表、などで同一字であることが
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　確認できれば何も添付しなくてOK。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　同一字であるとみなして移転登記を普通に行えばよい。

③表記のミス
　　（②で、同一字でない場合を含む）　　→　　錯誤を原因とする更生登記を行う。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　添付書面は、、、まだ調べてない。

④区政施行などによるもの　　→　　　　　住所変更登記をするが、非課税となるので
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　非課税証明書を添付する。
　　　　※区政施行→転居　　：　課税

　　　　　転居→区政施行　：　　一括申請することで非課税

同一人を証する書面

死亡した人の最後の本籍　≠　登記名義人の住所　である場合に

死亡した人　=　登記名義人

であることを証明しなければならない。

①登記簿上の住所の記載された附票や住民票
②権利証
③固定資産評価証明書

①⇒②⇒③の順番で調べていく。


●附票などあたってみても登記簿上の住所がない場合、
　権利証を所持していれば権利証を添付するわけだが、
　その場合、＜附票もみましたが該当する住所は無かったです＞
　というのを示すため附票も添付する（と思う、確か）
　　　　⇒ふと思ったのだけど
　　　　　登記名義人の住所が附票に載ってないってどーゆーこと・・・？？？
　　　　　権利登記する際には住所証明が必要となるはずだし
　　　　　それなら当然附票にも載るはず。。
　　　　　昔の制度の違いとか適当さとか終戦後のどさくさとか・・・？？？

●登記簿の住所と権利証や登記識別情報の住所は
　移転登記直後は一致しているはず。
　権利登記後に住所変更とかしていれば違うこともあると思うけど。
　その場合であっても、権利証を所持している事実が同一性を示すことになる？
　（自信ないので確認しておこう）
　（あれ、でも、住所変更登記しているなら、その登記の際に住所証明書
　　を提出しているはずだから、附票にものってるはず・・・）


●権利証や登記識別情報通知を紛失している、といった場合は、
　固定資産評価証明書などを添付する。
　これはなぜ同一人の証明になるの？？と思ったのだkが
　納税義務者が記載されているから
＜Aさんがずって固定資産税を払っていました！⇒それならAさんが所有者でしょう＞
　ということらしい。。なんかいまいち納得いかないけれど。


さらに①’として地元の地方法務局より回答を受けた方法。
①’附票でなくても、最後の本籍へ転籍前の戸籍謄本等に、登記簿上の住所がのっていれば
その戸籍謄本が同一性を称することになるので、同一性を称する書面は不要。
（附票のように登記原因情報とは別の原本還付手続をする必要もない）
これはまあ当然とも言える。

取締役会及び監査役の廃止

取締役会、監査役等設置する場合、定款で定めると同時に、登記する。

（※規定の緩和←）

↓廃止したい

●まず、定款を変更する。

　　　定款変更は株主総会の決議による（○〇条）

　　　↓

　　　株主総会の決議について、次の場合は、特別決議による（〇〇条）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　定款変更など　　　　　　　　　　　　

　　　　　＝　株主総会の特別決議により、定款を変更する。

　　　　　　　　このとき、取締役会及び監査役の設置の条文のみでなく、関連する条文も変更する。

　　　　　　　　例）代表取締役の選任：取締役会決議により→取締役の互選により

　　　　　　　　例）非公開会社における株式の譲渡：取締役会の決議→代表取締役

　　　

↓

●取締役会設置、監査役設置は登記事項なので、２週間以内に登記する。（〇〇条）

◆◆コメント

定款変更の際の表現は、数見て覚えよっ。

取締役会なくなるわけだけど、代取を選任しなおす必要はなし？

監査役はなくなるわけだけど、当該株主総会終結後に退任となるの？

売買契約成立後に売主が死亡した場合の所有権移転登記の方法

相続人（売主）A　　　　被相続人B、C　　　買主D

Q.　A死亡後に不動産の名義をDに移す方法は？

①A　→　B、C　→　D（所有権の変遷）

　　このように、いったんB、Cに相続を原因とする移転登記してから、
　　Dへ移転すればよいか？

　　

　　★Dの代金支払い前にAが死亡した場合には、

　　　所有権がDへ完全に移転する前であるから、Aは依然として当該不動産を所有する。

　　　A所有の土地をB、Cへ相続を原因とする移転登記を経て、

　　　B、CとD間の売買によりDへ移転する。

②A→D（所有権の変遷）

　「真正な登記名義の回復」　「錯誤」　等を原因とする移転は可能？

　錯誤　を原因とする登記は、抹消登記や更生登記のみ。

　真正な登記名義の回復　は、錯誤により抹消をすることが困難（前の所有者が非協力的など）

　な場合に移転の原因となる。

　今回は、いずれも、「誤って別の者を名義人として登記してしまった」という場合
　ではないので（錯誤が想定される場合ではないので）登記原因とはならない。

③A→D（所有権の変遷）

　★Dの代金支払い後にAが死亡した場合には、

　　所有権はAからDに移転しており、あとは登記をするだけ、という状況であったわけだから、

　　B、CがAの売主としての地位を相続し、B、C、Dの共同申請により

　　AからDへの所有権移転が可能。


◆◆コメント
まず②は今回想定される場合でないから除外するとして、
①は２回登記しなければならないのに対して③は１回で済むので、
最終的な権利の様態が変わらないのであれば③を採用したいところ。（節約の意味で）

支払の前、後と書いたけれど、つまるところ、
＜所有権が完全に買主へ移転したのかしていないのか＞
＜登記という単なる手続きがのみを残して死亡したかどうか＞が問題である。

相続人と買主Dとの間に、Dへ所有権移転することについて争いがないのであれば、
無駄にDへの登記のハードルを上げる（登記回数を増やす）必要はない。
③の登記の添付書面のAの権利証ほか、相続に必要なものがあれば揃うし
この場合の手続きは容易と言える。

しかしもし相続人が不本意ならば、
所有権が完全に移転していないことを主張して争えばよい。

ただ善意の第三者に対しての公信力として、支払前、後、みたいな客観的な指針が
必要なのかな。いや、公信力とまでは言えないか。。。