めったに見ることはないので
メモしておく（見る機会があったので）
甲区（スペースないので縦書きにした）
・・・
２ 共有者全員持分全部敷地権
余白（年月日番号なし）
建物の表示 ○市○町○番地
一棟の建物番号○○
年月日登記
→ただしこれらは登記官によってなされる
だったような。
2016年9月30日金曜日
非課税不動産の評価額は？ 仮評価依頼の流れ
非課税の不動産（土地・建物）について仮評価をもらうのは初めてだった。
（T市にておこなった）
＜流れ＞
①市役所より下記を受領（２枚一組）
★固定資産評価証明交付依頼書（登記官に印をもらう）
★固定資産評価証明書（交付用紙となる）
②登記官より
固定資産評価証明交付依頼書に印鑑をいただく。
③市にて交付依頼する。
★固定資産評価証明交付依頼書
★固定資産評価証明書
※手数料は無料
※参考資料として登記簿の写しをつけて欲しいと言われた。
※ちなみに今回の非課税土地の地目は「消防屯所敷地」
※登記簿上の土地の一部分について非課税となっていた。
先生いわく新築保存のときに
計算表をつかわずにこれによって依頼することがあったとか。
（計算表は便宜的なもので、本来的にはこの方法がただしい？）
********************************************
非課税土地についてはこれまでは
近傍類似地の価格を法務局に請求し、
◆公衆用道路（登記地目）・・・近傍宅地１㎡あたり価格×面積×３０／１００
◆畑（登記地目）・・・近傍畑１㎡あたり価格×面積
◆保安林（登記地目）・・・近傍山林１㎡あたり価格×面積
◆墓地・・・登録免許税も非課税
といった扱いをしてきたので、はじめてのパターン。
※※余談
↓ところが、このコピペの人に場合には、法務局で評価情報請求せず、
すべて仮評価依頼を市に出している？（今回の流れと同じ方式）
「具体的には、法務局で対象地の隣接地を特定してもらい、法務局でその隣接地の評価証明書の交付依頼書を交付してもらってから、隣接地の評価証明書を取得することになります。（横浜地方法務局湘南支局の扱い）」
http://www.hinata-office.com/hinata-blog/2015/09/04/%E7%94%A8%E6%82%AA%E6%B0%B4%E8%B7%AF%E3%81%AE%E7%99%BB%E9%8C%B2%E5%85%8D%E8%A8%B1%E7%A8%8E%E8%A8%88%E7%AE%97%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6/
※※※※
********************************************
どのように考えればよいのだろうか？
（仮説）
本来的には、評価額というのは、市によって決定するわけで、
新築保存の計算表や、公衆用道路の近傍宅地価格×３０／１００、面積按分
といった方法は便宜的なものである。
しかし、公衆用道路や保安林など頻出地目については、
この便宜的方法が実務によって定着しているが、
今回「消防屯所敷地」というめったにない（と思うのだが。。。。）地目であるため、
先例が確率しておらず、原則に拠る必要があった。
のではないか。
（T市にておこなった）
＜流れ＞
①市役所より下記を受領（２枚一組）
★固定資産評価証明交付依頼書（登記官に印をもらう）
★固定資産評価証明書（交付用紙となる）
②登記官より
固定資産評価証明交付依頼書に印鑑をいただく。
③市にて交付依頼する。
★固定資産評価証明交付依頼書
★固定資産評価証明書
※手数料は無料
※参考資料として登記簿の写しをつけて欲しいと言われた。
※ちなみに今回の非課税土地の地目は「消防屯所敷地」
※登記簿上の土地の一部分について非課税となっていた。
先生いわく新築保存のときに
計算表をつかわずにこれによって依頼することがあったとか。
（計算表は便宜的なもので、本来的にはこの方法がただしい？）
********************************************
非課税土地についてはこれまでは
近傍類似地の価格を法務局に請求し、
◆公衆用道路（登記地目）・・・近傍宅地１㎡あたり価格×面積×３０／１００
◆畑（登記地目）・・・近傍畑１㎡あたり価格×面積
◆保安林（登記地目）・・・近傍山林１㎡あたり価格×面積
◆墓地・・・登録免許税も非課税
といった扱いをしてきたので、はじめてのパターン。
※※余談
↓ところが、このコピペの人に場合には、法務局で評価情報請求せず、
すべて仮評価依頼を市に出している？（今回の流れと同じ方式）
「具体的には、法務局で対象地の隣接地を特定してもらい、法務局でその隣接地の評価証明書の交付依頼書を交付してもらってから、隣接地の評価証明書を取得することになります。（横浜地方法務局湘南支局の扱い）」
http://www.hinata-office.com/hinata-blog/2015/09/04/%E7%94%A8%E6%82%AA%E6%B0%B4%E8%B7%AF%E3%81%AE%E7%99%BB%E9%8C%B2%E5%85%8D%E8%A8%B1%E7%A8%8E%E8%A8%88%E7%AE%97%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6/
※※※※
********************************************
どのように考えればよいのだろうか？
（仮説）
本来的には、評価額というのは、市によって決定するわけで、
新築保存の計算表や、公衆用道路の近傍宅地価格×３０／１００、面積按分
といった方法は便宜的なものである。
しかし、公衆用道路や保安林など頻出地目については、
この便宜的方法が実務によって定着しているが、
今回「消防屯所敷地」というめったにない（と思うのだが。。。。）地目であるため、
先例が確率しておらず、原則に拠る必要があった。
のではないか。
2016年9月15日木曜日
2016年9月14日水曜日
共同根抵当権 累積式 純粋
「共同根抵当権は原則が累積式なので、根抵当権設定 とだけ記載すると
累積式になってしまう。
純粋共同根抵当権の設定をするときには注意が必要！！！」
ということを覚えいて、
誤って累積式で登記されてしまっては怖いな～と思っていたのだけど・・・
★登記の目的の「共同」の記載漏れだけで
純粋が累積式と登記されてしまうことはない。
・累積式で登記するには、個々の不動産ひとつずつにする必要があるので、
登記申請自体が不成立となる。おそらく補正の連絡が来るのだろう。
・では、1物件のみの追加の設定のときに問題が生じるのでは？
共同担保とならず、新たな根が設定されることになるのでは？という
危惧が生じるが、
登録免許税を考えると、累積式の設定ならば極度額×４/１０００
が必要になってくるので圧倒的に不足。
やはり補正の連絡がくることになる。
以上、気づかずに間違った登記を完了してしまうことはないが、
間違った記載で申請すると、補正はまだよいが、取り下げ、となってしまうと、
大変困ったことになる、とくに共同根は登記が効力要件であるので、
細心の注意が必要ということにかわりはない・・・・
累積式になってしまう。
純粋共同根抵当権の設定をするときには注意が必要！！！」
ということを覚えいて、
誤って累積式で登記されてしまっては怖いな～と思っていたのだけど・・・
★登記の目的の「共同」の記載漏れだけで
純粋が累積式と登記されてしまうことはない。
・累積式で登記するには、個々の不動産ひとつずつにする必要があるので、
登記申請自体が不成立となる。おそらく補正の連絡が来るのだろう。
・では、1物件のみの追加の設定のときに問題が生じるのでは？
共同担保とならず、新たな根が設定されることになるのでは？という
危惧が生じるが、
登録免許税を考えると、累積式の設定ならば極度額×４/１０００
が必要になってくるので圧倒的に不足。
やはり補正の連絡がくることになる。
以上、気づかずに間違った登記を完了してしまうことはないが、
間違った記載で申請すると、補正はまだよいが、取り下げ、となってしまうと、
大変困ったことになる、とくに共同根は登記が効力要件であるので、
細心の注意が必要ということにかわりはない・・・・
2016年9月9日金曜日
遺留分減殺と所有権移転の流れについて
・相続人は甲、乙
・公正証書遺言で 甲が包括相続
・相続発生により上記公正証書遺言の効力発生
・乙が甲に対して遺留分減殺請求（遺留分相当の土地を求める）
・これにより、当該不動産の所有権は甲から乙へ移転
・乙への所有権移転登記を行いたい
◆甲への相続登記が完了している場合
甲から乙への所有権移転登記
登記の目的 所有権移転
原 因 年月日遺留分減殺
※年月日は乙が遺留分減殺請求の意思表示をした日（内容証明郵便）
遺留分減殺は形成権なので、意思表示により効力発生する
※なお、遺留分減殺請求は裁判外でも可能
その場合は、共同申請となる。（？）
◆甲への相続登記が未了の場合
被相続人から乙への相続登記
登記の目的 所有権移転
原 因 年月日相続
※甲の単独申請
が可能である。
【昭和30年5月23日付け民事甲第973号民事局長回答】
では、これをどのように理解すべきだろうか？
★考え方（１）
所有権の移転の流れは相続登記が未了の場合には、
被相続人→乙 となっているのだろうか。
★考え方（２）
所有権は 被相続人→甲→乙 へと移転 するが、
中間登記（甲への相続登記）の省略がなされている。と解すべきか？
★可能性（３）
所有権は 被相続人→甲→乙 へと移転 する。
中間登記が省略されているわけではなく、
例外的な場合である。
検討
★（１） →以下の理由により否定します。
●遺留分減殺が甲乙間の合意である以上、一度所有権は甲に移転していると解すべきである。
被相続人から乙への（登記上でなく事実上の）所有権移転であるならば、
遺産分割のやりなおしとなるはずで、他に相続人がいるならば、その者も交えて協議する必要がでてこようが、遺留分減殺はあくまで包括承継者と請求者との２者関係の話。
●遺留分減殺は形成権である。
請求時に効力が発生するものである。（遡及しない）
また、遺留分に抵触する遺言はただちに無効となるわけでなく、
相続発生により、効力が発生する。
つまり、時系列は
①遺言の効力発生（＝甲へ所有権移転）
②遺留分減殺請求により遺留分減殺の効力が発生（＝乙へ所有権移転）
と考えるのが自然である。
●登記という公示制度にすぎないもの
（しかも登記には公信力がない）によって
所有権の移転が左右されてしまうとすれば、おかしな話である。
★（２）→以下の理由により，否定します。
●中間登記の省略と解すならば、
登記の原因は、
年月日甲相続
年月日遺留分減殺
となりそうなものである。（ｃｆ 数字相続）
がここでは相続登記となっている。
・・・よって
★（３）が正しいと判断しています。
ご意見あれば教えていただきたい。
*******:
後日談
上記の理由から登記原因証明情報作成につき、
所有権が被相続人→甲→乙へと移転するように構成したのだが、
先生意見としては「相続発生時にさかのぼって所有権が被相続人から乙へ移転」
お尋ねしてみたところ、微妙では在るものの、登記の流れに従って構成したとのこと。
（被相続人から乙へ相続を原因として所有権移転する という登記自体は
先例として認められているので、その流れにしたがう。）
・公正証書遺言で 甲が包括相続
・相続発生により上記公正証書遺言の効力発生
・乙が甲に対して遺留分減殺請求（遺留分相当の土地を求める）
・これにより、当該不動産の所有権は甲から乙へ移転
・乙への所有権移転登記を行いたい
◆甲への相続登記が完了している場合
甲から乙への所有権移転登記
登記の目的 所有権移転
原 因 年月日遺留分減殺
※年月日は乙が遺留分減殺請求の意思表示をした日（内容証明郵便）
遺留分減殺は形成権なので、意思表示により効力発生する
※なお、遺留分減殺請求は裁判外でも可能
その場合は、共同申請となる。（？）
◆甲への相続登記が未了の場合
被相続人から乙への相続登記
登記の目的 所有権移転
原 因 年月日相続
※甲の単独申請
が可能である。
【昭和30年5月23日付け民事甲第973号民事局長回答】
では、これをどのように理解すべきだろうか？
★考え方（１）
所有権の移転の流れは相続登記が未了の場合には、
被相続人→乙 となっているのだろうか。
★考え方（２）
所有権は 被相続人→甲→乙 へと移転 するが、
中間登記（甲への相続登記）の省略がなされている。と解すべきか？
★可能性（３）
所有権は 被相続人→甲→乙 へと移転 する。
中間登記が省略されているわけではなく、
例外的な場合である。
検討
★（１） →以下の理由により否定します。
●遺留分減殺が甲乙間の合意である以上、一度所有権は甲に移転していると解すべきである。
被相続人から乙への（登記上でなく事実上の）所有権移転であるならば、
遺産分割のやりなおしとなるはずで、他に相続人がいるならば、その者も交えて協議する必要がでてこようが、遺留分減殺はあくまで包括承継者と請求者との２者関係の話。
●遺留分減殺は形成権である。
請求時に効力が発生するものである。（遡及しない）
また、遺留分に抵触する遺言はただちに無効となるわけでなく、
相続発生により、効力が発生する。
つまり、時系列は
①遺言の効力発生（＝甲へ所有権移転）
②遺留分減殺請求により遺留分減殺の効力が発生（＝乙へ所有権移転）
と考えるのが自然である。
●登記という公示制度にすぎないもの
（しかも登記には公信力がない）によって
所有権の移転が左右されてしまうとすれば、おかしな話である。
★（２）→以下の理由により，否定します。
●中間登記の省略と解すならば、
登記の原因は、
年月日甲相続
年月日遺留分減殺
となりそうなものである。（ｃｆ 数字相続）
がここでは相続登記となっている。
・・・よって
★（３）が正しいと判断しています。
ご意見あれば教えていただきたい。
*******:
後日談
上記の理由から登記原因証明情報作成につき、
所有権が被相続人→甲→乙へと移転するように構成したのだが、
先生意見としては「相続発生時にさかのぼって所有権が被相続人から乙へ移転」
お尋ねしてみたところ、微妙では在るものの、登記の流れに従って構成したとのこと。
（被相続人から乙へ相続を原因として所有権移転する という登記自体は
先例として認められているので、その流れにしたがう。）
監査役の監査の範囲拡大
会計限定 → 業務監査まで拡張
によって監査役は任期満了退任となり、
重任の決議・登記が必要となる。
また、会計限定の登記がなされている場合には、
会計限定の旨を抹消する登記も必要となる。
によって監査役は任期満了退任となり、
重任の決議・登記が必要となる。
また、会計限定の登記がなされている場合には、
会計限定の旨を抹消する登記も必要となる。
特例有限から株式会社へ＝商号変更
①タイトル 特例有限会社の商号変更による株式会社設立登記申請
登記の事由 年月日商号変更による設立
②タイトル 特例有限会社の商号変更による解散登記申請
登記の事由 商号変更による解散
の登記を同時に行う。
①タイトル 特例有限会社の商号変更による株式会社設立登記申請
登記の事由 年月日商号変更による設立
添付書類
●定款（商号その他、㈱への移行に伴い変更する。）
●株主総会議事録
議案１ 商号変更
議案２ 定款変更（㈱への移行に伴う変更。附則として商号変更後の役員を記載できる）
議案３ 役員変更
商号変更による㈱への移行に伴い任期満了退任となるので
株主総会で選任する必要がある。（重任となる。）
代表取締役については定款の附則での規定で選定可能。
＜定款記載例＞
（商号変更後の最初の役員）
第３１条 当会社の商号変更後の最初の役員は、次のとおりとする。
取締役 牛若丸
取締役 弁慶
京都府五条大橋なんたら
代表取締役 牛若丸
※ その他 増資など他の登記事項にも変更のあるばあいは決議する。
また増資の場合は払込証明などの書類も追加で必要。
●就任承諾書（取締役・代表取締役）
※今回は、取締役会非設置会社だが、取締役について、重任のため、印鑑証明書の添付不要と思う。代表取締役については、重任でも新任でも役会非設置の場合は不要だが、印鑑届書に添付するために用意する必要がある。
●委任状
●株主リストが１０月からは必要になりますね。
★印鑑届書・印鑑カード交付申請書←印鑑証明添付のこと！
商号が変わるので、印鑑を変える必要あり。
また、㈱への移行の場合は、印鑑カードを引き継ぐことはできない。↓
http://blog.goo.ne.jp/chararineko/e/b0f226149786c30f9db0eb6f44a9ec4b
②タイトル 特例有限会社の商号変更による解散登記申請
登記の事由 商号変更による解散
添付書類なし
登記の事由 年月日商号変更による設立
②タイトル 特例有限会社の商号変更による解散登記申請
登記の事由 商号変更による解散
の登記を同時に行う。
①タイトル 特例有限会社の商号変更による株式会社設立登記申請
登記の事由 年月日商号変更による設立
添付書類
●定款（商号その他、㈱への移行に伴い変更する。）
●株主総会議事録
議案１ 商号変更
議案２ 定款変更（㈱への移行に伴う変更。附則として商号変更後の役員を記載できる）
議案３ 役員変更
商号変更による㈱への移行に伴い任期満了退任となるので
株主総会で選任する必要がある。（重任となる。）
代表取締役については定款の附則での規定で選定可能。
＜定款記載例＞
（商号変更後の最初の役員）
第３１条 当会社の商号変更後の最初の役員は、次のとおりとする。
取締役 牛若丸
取締役 弁慶
京都府五条大橋なんたら
代表取締役 牛若丸
※ その他 増資など他の登記事項にも変更のあるばあいは決議する。
また増資の場合は払込証明などの書類も追加で必要。
●就任承諾書（取締役・代表取締役）
※今回は、取締役会非設置会社だが、取締役について、重任のため、印鑑証明書の添付不要と思う。代表取締役については、重任でも新任でも役会非設置の場合は不要だが、印鑑届書に添付するために用意する必要がある。
●委任状
●株主リストが１０月からは必要になりますね。
★印鑑届書・印鑑カード交付申請書←印鑑証明添付のこと！
商号が変わるので、印鑑を変える必要あり。
また、㈱への移行の場合は、印鑑カードを引き継ぐことはできない。↓
http://blog.goo.ne.jp/chararineko/e/b0f226149786c30f9db0eb6f44a9ec4b
②タイトル 特例有限会社の商号変更による解散登記申請
登記の事由 商号変更による解散
添付書類なし
2016年9月8日木曜日
ごちゃごちゃ あとで整理する。
まとめなきゃいけないこと・代表取締役の予選、共有物の管理行為、合併の段取り、遺留分減殺の登記、代償分割で代償財産が不動産の時の登記
宅建のてきすとには共有物の管理行為の例として賃貸借契約の締結がサラッと例示してあるんだけど、民法てきすとにはでは解除にしか言及しておらず。判例によれば管理行為にあてる賃貸借契約締結は、短期賃貸借にかぎるとか、もっと最近の判例では短期〜であっても借地借家法上の契約ならば
更新が前提だから長期にあたり変更・処分行為に当たる可能性が示唆されている。結局この判例の場合は個別的な判断により管理行為にあたると結論づけているが。この結論だけをみて安易に 賃貸借契約締結は管理行為である。と判断してしまってはいけない。
意外と奥深い問題であった。今日の学び。
2016年9月6日火曜日
代償分割 代償財産が不動産の場合の登記
＝「遺産分割による贈与」
登録免許税は１０００分の２０
＜抜粋＞
代償分割で、相続財産を得る代わりに不動産を提供した場合の登記です。
この「遺産分割による贈与」の登記では、相続財産が移転しているわけではないので、登録免許税は1000分の20で、農地の移転の場合は、原則どおり農地法の許可が必要です。
なお、平成２０年１２月１１日判決で話題になった「遺産分割による代償譲渡」を原因とすることは認められていません。（登記研究738号）
http://sozokutouki.com/blog/tag/%E7%99%BB%E9%8C%B2%E5%85%8D%E8%A8%B1%E7%A8%8E/
「遺産分割による代償譲渡」における登記原因証明情報
・・・遺産分割調停の調書
http://www.retio.or.jp/info/pdf/75/75_04.pdf
http://www.shinginza.com/db/01652.html
★登記原因
・相続／１０００分の４
・遺産分割／１０００分の
・遺産分割による贈与／１０００分の２０
・遺産分割による代償譲渡（？）→判例
2016年9月2日金曜日
代表取締役の交替的な変更において注意する点
株式会社弁慶
代表取締役 A
取締役 B
取締役 C
取締役会設置
★ある一時点において代表取締役が２人となっていないか？
（定款との整合性）
例）
①８／３１開催取締役会の終結時をもって、Aが代表取締役及び取締役を辞任する。
②８／３１開催取締役会においてBが代表取締役に選定されて、即時就任承諾した。
→「新代取の選定時から取締役会の終結時」という期間において、
代表取締役が2人存在していると考える。
（らしい。先日法務局より指摘があり。）
→定款「代表取締役は１名とする」旨の規定がある場合、
定款違反となるので、この選定は不可。
★予選の可否
（辞任する取締役は、
辞任した後に就任する代表取締役の選定の決議について参加できない）
例）
①８／３１をもって、Aが代表取締役及び取締役を辞任する。
②９／１よりBが代表取締役に就任する。
（８／３１開催取締役会において決議）
→９／１時点で取締役でなくなっているAは、
９／１から就任する代表取締役の予選の取締役会決議に参加することができない。
（らしい。先日法務局から指摘あり。）
→対策：Aが取締役のままでいれば、予選に参加することが可能。
①８／３１をもって、Aが代表取締役を辞任。
②９／１よりBが代表取締役に就任（８／３１決議）
③Bの代表取締役の任期がスタートしてからAが取締役を辞任する。
※なお、このように予選が問題になるのは、代表取締役の選定についてである。
（取締役会決議や取締役決定が必要になる場合に限る。）
平の取締役については、株主総会の決議事項なので関係なし。
まとめ
★代表取締役や取締役の交替的な変更の際には、
・重複している期間がないか、
・員数（定款規定）と整合しているか、
・辞任する代取については、予選の資格があるか
注意！！！
代表取締役 A
取締役 B
取締役 C
取締役会設置
★ある一時点において代表取締役が２人となっていないか？
（定款との整合性）
例）
①８／３１開催取締役会の終結時をもって、Aが代表取締役及び取締役を辞任する。
②８／３１開催取締役会においてBが代表取締役に選定されて、即時就任承諾した。
→「新代取の選定時から取締役会の終結時」という期間において、
代表取締役が2人存在していると考える。
（らしい。先日法務局より指摘があり。）
→定款「代表取締役は１名とする」旨の規定がある場合、
定款違反となるので、この選定は不可。
★予選の可否
（辞任する取締役は、
辞任した後に就任する代表取締役の選定の決議について参加できない）
例）
①８／３１をもって、Aが代表取締役及び取締役を辞任する。
②９／１よりBが代表取締役に就任する。
（８／３１開催取締役会において決議）
→９／１時点で取締役でなくなっているAは、
９／１から就任する代表取締役の予選の取締役会決議に参加することができない。
（らしい。先日法務局から指摘あり。）
→対策：Aが取締役のままでいれば、予選に参加することが可能。
①８／３１をもって、Aが代表取締役を辞任。
②９／１よりBが代表取締役に就任（８／３１決議）
③Bの代表取締役の任期がスタートしてからAが取締役を辞任する。
※なお、このように予選が問題になるのは、代表取締役の選定についてである。
（取締役会決議や取締役決定が必要になる場合に限る。）
平の取締役については、株主総会の決議事項なので関係なし。
まとめ
★代表取締役や取締役の交替的な変更の際には、
・重複している期間がないか、
・員数（定款規定）と整合しているか、
・辞任する代取については、予選の資格があるか
注意！！！
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