登記→固定資産税の課税

ちょっと気になったので市に問い合わせて確認した。

たとえば相続が発生し、
固定資産の所有権移転登記（法務局へ申請）

すると

法務局から市に通知がいき、

固定資産の課税の名義がかわる。

▼
固定資産の課税の名義が変わっていなければ、

　①　相続登記ができていない。
　②　そもそも未登記である。

の二つの理由が考えられる。

市街化区域田

農地転用につき

市街化区域田は
許可（４，５条）でなく
届出（３条）で足りる

という理解でいいのかな

数次相続で中間登記を省略する場合の注意点

中間の相続が全て単独相続である場合に限り、
中間の相続による権利変動を明らかにすることで、
最終相続人へ直接相続登記することができる。



甲→乙→丙



①　甲の相続人が乙のみであり、
　　乙の相続人は丙のみである場合には、
　　単独相続となることは自明なので、
　　戸籍をつければOK


②　しかし、甲の相続人が乙のみでない場合、
　　　甲から乙へ単独相続したことを示す協議書などが必要となる。



ポイント
■　単独相続であるかは、
　　　戸籍（相続人の数）及び協議書等　で判断する。
　　　　相続人がそもそも一人ならば、戸籍を見れば単独相続なのはあきらか。
　　　　一人でなければ、協議書等を付ける必要がある。

■　多世代にわたる問題となるので、死亡時の前後関係に注意！

数次相続で中間登記を省略する場合の申請書

甲　→　乙　→　丙


原因　平成●年●月●日　乙相続　　※甲死亡日
　　　　平成〇年〇月〇日　相続　　　※乙死亡日


相続人　（被相続人　甲）

相続人の戸籍について

被相続人　甲

相続人　　乙

①　相続人の戸籍は、

　確かに相続人であるか確認するために、

　被相続人死亡後のものを用意する必要がある。

　たとえば養子であれば、相続開始前に離縁となっているかもしれない。

　実子でも、先に死亡しているかもしれない。

重要なのは②です

②

★公正証書遺言を使った相続登記について

　　　用意するのは、相続人の現在戸籍と被相続人の最後の戸籍のみである。

　　　それでふとおもったけれど、このとき、

　　　改正前に　乙が甲の戸籍から除籍となっている場合、

　　　当然　甲の死亡時の戸籍（除籍）には乙はのってこない。

　　　（何の形跡もない。）

　　　逆に、乙の戸籍はというと、

　　　父母の氏名の記載はあるものの、

　　　父母の生年月日は載ってこない。

　　　また、改正後の戸籍であれば、

　　　双方とも、除籍前の戸籍の記載はないので、

　　　除籍前の籍の一致によって双方をつなぐこともできない。
　　　　　　　　　　　

→→→つまり・・・・　

　　　甲・乙　をつなぐのは、

　　　乙の戸籍に記載された父母の氏名のみ、ということになる。

　　　さらにいえば、甲が離婚し、再婚していたり

　　　改正前に甲の妻が死んでいて甲の除籍に甲の記載しかない

　　　といった場合には、

　　　甲の氏名のみがつながりを示すものということになる。

　　　

　　　これでいいのか？？？？？？？


→制度的な欠陥なのか、それとも私が公正証書遺言を用いた登記の理解をまちがっているのか
　（一度もしたことがないもので。。）

★で、協議書を作成し、被相続人の出生～死亡までの戸籍を揃えた場合でも、

相続人について現在戸籍のみを求めているので、

仮に、一回除籍となって、その後２回以上転籍をして、現在、となると、

やはり父母の名前のみ（最悪その一方のみ）しかつなぐものがなるなる。

な、気がする～～～～～

？？？？

頭が回らないのでちょっとまたあとでかんがえる。

　　　

　　

これについては、相続人の生年月日がわかるから大丈夫だときづいた

　　　

遺産分割協議書・記名押印？署名押印？

遺産分割協議書


①　不動産登記のとき
　　　　記名・押印で可
　　　　（∵自署を求める規定がないので）


②　相続税の申告のとき
　　　　署名・押印
　　　　（∵「相続税法基本通達（第１９条の２－１７）」と、
　　　　　　　「相続税法施行規則（第１条の６　第３項１号）」に、
　　　　　　　　遺産分割協議書とは、「自署し、自己の印を押しているもの 」とある。）
　

　　　→ただし、税務署によっては記名でもＯＫとするところもあるそうなので、
　　　　事前に要確認。


※商法３２
　　「署名＝記名＋押印」




参考にした記事
▼

https://www.facebook.com/arima.office/posts/537302699701950

公正証書遺言による相続登記

今更なんだけど、実は個人的には、初めておこなう。

いままではずっと協議書を作成して登記原因証明情報としていた。

そこで何か違いがあるのか確認。

事例）

被　父　甲

相　子　乙・丙・丁

遺言書　「乙に全財産を相続させる」（公正証書）

★被相続人　甲　について　死亡の記載のある戸籍（除籍）のみでOk

　　　　　（※出生～は不要）

★相続人について

　　　遺言により相続分の指定を受けた人（乙）が相続開始時において

　　　適法な相続人であることが証明できる戸籍謄本

　　　　　（※丙・丁の現在戸籍は不要）

　　　ここでは、被相続人の死亡後の現在戸籍　

　　

特別代理人について（二次相続があるときの利益相反の考え方）

家裁に問い合わせたのだが


◆一次相続
被相続人Ａ
相続人Ｂ（Aの子）→Aの遺産分割協議成立前にBは死亡する
　　　　　C（Aの子）


◆二次相続
被相続人B
相続人　D（Bの妻）
　　　　　　E（Dの子）


Eが成年被後見人であるとき、
DがEを代理することができるのか？
（DとEは利益相反するのか？）


二次相続においてはD・Eともに相続人であるから、
利益相反するのは明らかであるが、
一次相続の相続人Bの相続人としてD,Eが
Aの遺産分割協議に参加する場合は、
DとEの利益は相反しない、ということらしい。

むしろCに対して、DとEは利益を同じくするという考え方なのかな

言われてみればそう思えてくる。
勉強になります。

二次相続手前で協議書を作成する…？

１月１日　Ａ死亡　
５月１日　Ｂ死亡
（Ａ　親　Ｂ　子）

１０月１日　現在、Ａの相続人及びＢの相続人が話し合いをしている。
　　　　　　　　　　　（Ｂを除くＡの子　並びに　Ｂの子及び妻）

Ａ所有不動産は、
Ｂが相続することが協議による決定したが、
Ｂの相続人間においては、その分割方法は決定していない。

一次相続における相続税申告期限が迫っている。


▼
このとき、遺産分割協議書はどのように作成したらよいか？
Ａの相続に関して、
「Ａ所有不動産はＢが相続する」
という形で、署名押印については、Ｂの相続人が参加して行うこととした。


※１　Ｂはすでに死亡しているため登記は行うことはできない？
　　　のであくまで申告用に作成する協議書である。

※２　相続するのはＢだが署名押印するのはその相続人である。
　　　少しここに違和感を感じたのだけれど、大丈夫？じゃない？と先生は言っていた
　　　のできっと大丈夫。言われてみれば大丈夫な気がしてきた。

株式買取請求

事例

◆株主から会社に対して、

その株主が保有する株式の買取請求ができるのはどのような場合か？

（１）単元未満株式の買取請求

（２）反対株主による買取請求

（３）取得請求権付株式であるとき

（４）非公開会社において、株式の譲渡が承認されなかった場合

◆S㈱に対して、ある株主から買取請求があったが、

　応じる必要があるのだろうか。

（１）→今回の事例とは異なる

（２）→今回の事例とは異なる

（３）→発行しているのは普通株式のみなので当てはまらない

（４）→公開会社なので、当てはまらない

　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　⇒よって買取請求に応じる必要はない。

※１　株式の譲渡について相続人関連の定款の定めがあるが、

　　あれは、株式を相続したものに対して会社側から

　　売渡請求できる旨を規定したものである。

　　（株式が不用意に分散するのを防ぐという制度趣旨）

※２　取得条項付株式　とか　黄金株　と間違えないように！

※３　基本的に、株式会社では、株主の出資に対する回収は、

　　株式を売却することで行うことが原則であり、

　　出資金の払い戻しは認められていない。（←ネットの記述のパクリ）

　　　　→簡単に株式を買い取ることができたのでは

　　　　　会社の資本は不安定になってしまい、信用もへったくれもないやん

　　　　　、、、ていう。。。

　　　　　だから、買取請求が認められるのは、

　　　　　①そうすることが会社にとって利益があるときや、

　　　　　②買い取ってあげないと、株主があまりにかわいそう。。

　　　　　なとき、という理解が必要かと思う。

適当に書いた。ほんまかいな？

保安林の評価

固定資産税は非課税

→
登記のときは
近傍山林を基準地として、

基準地の面積あたりの固定資産評価額×当該保安林の面積

で計算する。

どこを基準地とするかについては照会のこと。

底地を疑う

課税明細によると、
１０００番地上に家屋番号：１００２番という建物がある。

しかし、

１０００番地で底地番検索しても家屋番号：１０００番という建物しかヒットしない。


１００２番は未登記建物なのか？？


★ポイント
家屋番号がついている。
　→未登記である可能性は低い。
　　　未登記建物は課税明細上、０となっていることが多い。


合筆した形跡がある。
　→合筆により、１０００番ができている場合、
　　　合筆より前にできた建物の所在の地番は
　　　合筆前のままである可能性もある。
　　　（現実的に、合筆後に家屋の表題部をいじることはあまりないかも。）　　　　　　　　　　　　　　　


　　※ちなみに、合筆した形跡は、
　　　　・１０００番の建物の所在が複数の地番にまたがっていること、
　　　　・底地の登記情報の表題部
　　　　　　　　で判断する。


⇒合筆した土地の地番の範囲で、底地の範囲検索をすると、
　１０００番の他にもう1棟の建物がヒットした。
　これが課税明細上の１００２番の建物である可能性が高い。



★まとめ

建物の登記情報が見つからなかったら・・・

①　底地が違うという可能性を疑う！
　　　　合筆前の底地番のままかもしれない。
　　　　底地の範囲検索を利用する！

②　未登記
　　

農地法～その２

◆農地法第３条

農地を農地として売買・贈与などして所有権移転　
（または賃借権等設定）する場合、

↓
①農業委員会の許可を要する。
②市外に居住する者が取得する場合は、県知事の許可を要する。

※下限面積


◆農地法第４条

農地を農地以外に転用する場合、

①市街化区域・・・農業委員会に届出する。
②市街化調整区域・・・県知事の許可を要する。


◆農地法第５条


農地を転用する目的で売買・贈与などして所有権移転
（又は賃借権等設定）すす場合、

↓
①市街化区域・・・農業委員会に届出する。
②市街化調整区域・・・県知事の許可を要する。

http://www.geocities.jp/katagirirei/nochi.html

是に関連する気になった点。

①　農地法上の農地とは　　　　　http://www.pref.shimane.lg.jp/nogyokeiei/sannyu/manual.data/manu_21.pdf

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1125859391

農地法第２条　耕作の目的に供される土地のこと。

・現況主義＝登記簿上、非農地であっても現況が農地であれば、農地である。

・また、現況宅地であっても、登記簿上農地であれば、

　地目変更をしなければ農地性を失わないので農地である。

②　地目変更との関係

転用につき農地法の許可や届をしても、

地目変更はされない。

・農業委員会で非農地証明を受けて、地目変更する。

・農地転用許可を受けて、事業を完了させ、地目変更する。

③　市街化区域について

農地法～その１

行政書士さんが専門の分野になるのかな。
自分調べなので、自信ないけど、とりあえずざっくりメモ。


事例）

現況：宅地（家も建っている）
登記記録上の地目：田
贈与による所有権移転登記をしたい。


↓

◆「農地」を贈与するには農業委員会の許可が必要となる。


①農地法第３条　
　　農地の持ち主が変更になる場合の許可。
　　地方自治体によって下限面積があり、これ以下だと農地法第３条による許可は下りない。

　　この下限免責の制度趣旨としては、農地・農業を保護するみたいなことだったような。
　　（農地を分散させると、小さな農地の耕作だけで自活できない→農業しなくなる
　　　→農業衰退・・・だと困る）
　　農地改革の逆っぽいねと思ったり。
　　http://oshiete.goo.ne.jp/qa/7670679.html


　　ちなみにＨ市の下限面積は１０a（1000㎡）で、今回の土地は４００㎡だったので、
　　下限を満たしておらず、無理。
　　　↓

②農地法第５条
　　農地を農地以外にし、さらに権利の移転を伴う場合の届出（など）
　　市街化区域か否かで許可申請の添付書類が異なってくる。
　　市街化区域だと簡単っぽい。そりゃあそうですね。


◆これとは別に、
　　農業委員会に非農地証明書をもらう
　　↓
　　地目変更登記をする
　　↓
　　贈与登記をする


という方法でも可能？
というより現況宅地（しかも建物が建っている）であることを考えると、
こちらの方が自然な気がする。。。


やっぱり行政書士もとらなきゃって気分になる。

取締役新規就任 印鑑証明

取締役会あり→印鑑証明不要


取締役会なし→印鑑証明必要
特例有限

所有権移転請求権仮登記・条件付所有権移転仮登記

【事例】

甲土地
以下のように所有権は移転する（予定）

A　→　X　→　Y

AX、XY間で売買契約が締結された。
XY間での売買契約締結時には、
AX間での所有権移転登記は完了していなかった。


＜XYの契約＞

・特約
　　AからXへの所有権移転登記完了及びXY間での手付解除期間の満了
　　の２つが成就したのち、
　　すみやかに（YからXに対する）所有権移転請求権仮登記をする。

・条件
　　YからXへの代金の支払完結をもって所有権が移転する。
　　（つまり、代金完済を停止条件として所有権が移転する、停止条件付売買契約である）

この条件と特約のどちらに従って仮登記をすべきだろうか。

特約に従うと、
◆所有権移転請求権仮登記　←原因は売買予約

条件に従うと、
◆条件付所有権移転仮登記　←原因は売買（条件　売買代金完済）

たぶん、
特約の設け方がすこしおかしかったのだと思う。
特約を「～～～～が成就したのち、条件付所有権移転仮登記を行う」
とすれば、悩まなくても住んだのかな？


【あとで復習】

物権の基礎的なところが分かっていないとむずかしい。
復習しないといけない。。。
・物権変動の効力発生要件
・他人物売買

http://ameblo.jp/chirol-pal/entry-11459897849.html
↑
あとで読む。


【余談】
これまで他人物売買（民法５６０）の状況がいまいち理解できなかった。

５６０の条文の趣旨として、

・他人物売買における買い主の保護
　（損害賠償だったり不当利得返還請求だったりが可能になる）

と理解していたけれど

今回のような状況も想定すればいいのかもしれない。

・今回の状況は、他人物売買といえる。
　（所有権が完全にXには移っていないのに、売買契約を締結している）
　しかし、この契約が成立していないとするとX,Y双方にとって不利益。
　権利は完全にはまだXに移転していないけれど、
　それでもいいよ、と、Yも了解しているのだから、
　それが成立しないなんていわれたらYにとってはいい迷惑。

という観点からも、Y（他人物売買の買い主）の保護が趣旨と言えるかなと思った。

９４－２虚偽表示にも似ている気がする。


など、考えてみたけれど、
どうだろうか。
詳しい方がもし見ていたら教えてほしいです。
宜しくお願いします。

増員 任期を揃える

例）

現在　取締役２名　　任期４年（原則通り）　
平成２４年８月定時株主総会にて重任。

平成２６年８月定時株主総会で新たに
取締役１名を増員することとした。
（定款にさだめてある員数には抵触しないこととする）


Q　任期がずれる・・・？

→定款に定めがあった。
　　：取締役を増員した場合、その任期は在任取締役の残存任期と同一とする

→議事録にも当該定款の定めに従い、増員した者の任期はこれこれとすると記載


→平成２８年８月の定時株主総会において
　取締役３名の全員が任期満了となる。


▶では、定款にこの定めがない場合、
　議事録のみで足りるのか？定款変更する必要があるか？

▶平成２８年８月に重任された場合、
　増員した取締役も任期満了であることを示すために
　定款を添付する必要があるか？


たぶん、これで考え方はOKと思うけど、先生に確認しておこう。

どうしたらいいかわからない・・・

相続が発生したが、
何も聞いておらず、どうしたらいいかわからない・・・

という相談に対して、何を答えたらいいのか、
適切な答えができなかった。
司法書士は登記はできるけど、分割などの相談には乗れませんで
はあまりにも無愛想だし、それ以前の段階で困っている。




●　司法書士としてできることできないこと

●　相続発生したら、まず何をすべきか。
　　　（これくらいは答えられるようにしたい）

●何々もって相談にきてね
　　　・権利証
　　　・戸籍
　　　・評価
　　　・通帳
　　→
　　　（相続税がかからないかの概算は判断できるけど
　　　　詳しいことは税理士に相談してねということをわすれず！）


http://bengoshi-isan.com/guide/%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E8%B2%A1%E7%94%A3%E8%AA%BF%E6%9F%BB-0165/

所有権移転請求権仮登記

◆ふつうに所有権移転登記すればいいのに、
　　なぜ仮登記するの？



添付書面（共同申請の場合）

・登記原因証明情報
・義務者の印鑑証明書（３ヶ月）
・委任状（双方）


※登記識別情報は不要（仮登記の段階なので）
※農地の許可証も不要（仮登記の段階なので）
※権利者の住民票は不要
　→ただし、申請書類を作成する上では確認のために必要。
※評価は必要。


◆以上のことを考えると、
　　冒頭の質問の答えとしては、
　　農地の許可証が不要で在るというメリットや
　　支払が完結していないのでまだ所有権移転が完結していない
　　という場合にするものと言えそう。

相続登記・特別代理人／未成年者・成年被後見人／添付書類

（（復習））

　相続人に未成年者や成年被後見人がいるとき、

　その親権者や成年後見人もまた相続人であるならば、

　利益が相反することになるので代理することができない。

　よって家裁に特別代理人選任の申立をする必要がある。

（（では、めでたく特別代理人選任の審判がくだされたのち、

　相続登記する際の添付書面は？））

　（通常のものに加えて）

◆未成年者の場合

　　　・家裁の審判書

　　　・特別代理人の印鑑証明書

◆成年被後見人の場合

　　　・家裁の審判書

　　　・特別代理人の印鑑証明書

　　　・成年後見登記事項証明書

成年後見登記事項証明書の添付◆◆解釈

未成年者は戸籍をみれば、未成年であることはわかるので、

制限行為能力者であることを改めて示す必要はないが、

成年被後見人では成年後見登記事項証明書を添付することで

制限行為能力者であることを示す必要がある。

また、成年後見監督人が選任されていないことも確認できる。

→この２点により、特別代理人に代理権限があること証することができる。

　　（審判書に加えて）

→代理人の権限を証するものだから３ヶ月以内。

（だと思う。）

※成年後見監督人の場合の添付書面と比較

権利証・登記識別情報の添付について

義務者の権利証等や印鑑証明書を添付する理由
・・・・義務者の申請意思を担保するため。


つまり、登記名義人が義務者となっている、共同申請の場合に、
必要となる。
義務者は権利を失う人なので、
意思確認を厳重にしておく必要があるのである。


例外：　抵当権の債務者変更
根抵当権の債務者変更とことなり、印鑑証明書の添付は不要。


※不動産登記の添付書面は確認すること！！

清算結了の登記につける書類

以前は計算書など、
負債と資産が０となっていることがわかればOkだったが
「決算報告書」という書式でなければならなくなった。
（ここ１，２ヶ月？）

申告のものとは違う

株主総会・通知・株式の譲渡

株主総会まで２週間を切ってから

株式を譲渡した場合、

その譲渡によって新たに議決権を得た人に対して

通知を２週間前までに行うと言うのは不可能だが、

どうすればいいのか。


※基準日株主では当然ないが、
　基準日株主でなくとも、議決権はある

種類変更

◆合同会社　→　合名会社　（種類変更）


２－１　種類変更による合名会社の設立登記



２－１　種類変更による合同会社の解散登記

各種証明書の期限？（根拠は？）

◆資格証明など

・申請人が法人である場合に添付する資格証明書

・代理人の権限を証するもので、市や法務局などが作成したもの

→３カ月以内

***********************

根拠：不動産登記令１７条１項

第七条第一項第一号又は第二号に掲げる情報を記載した書面であって、市町村長、登記官その他の公務員が職務上作成したものは、作成後三月以内のものでなければならない。

↓

※第七条 　登記の申請をする場合には、次に掲げる情報をその申請情報と併せて登記所に提供しなければならない。

一 　申請人が法人であるとき（法務省令で定める場合を除く。）は、当該法人の代表者の資格を証する情報

二 　代理人によって登記を申請するとき（法務省令で定める場合を除く。）は、当該代理人の権限を証する情報

◆印鑑証明　　※そもそも実印を押すものか否かは不動産登記法で確認すること！
　　　以下では期限について

①

・申請情報を記載した書面

・代理人の権限を証する情報を記載した書面

→印鑑証明書を添付する場合（実印を押印する場合）、印鑑証明書の期限は３カ月以内。

************

根拠：不動産登記令　１６・１８

②

・同意又は承諾を証する情報を記載した書面

→実印を押す。印鑑証明書の期限は３カ月以内でなくてもよい。

**************

根拠：不動産登記令　１９（にとくに記載なし）

第十九条 　第七条第一項第五号ハ若しくは第六号の規定又はその他の法令の規定により申請情報と併せて提供しなければならない同意又は承諾を証する情報を記載した書面には、法務省令で定める場合を除き、その作成者が記名押印しなければならない。

２ 　前項の書面には、官庁又は公署の作成に係る場合その他法務省令で定める場合を除き、同項の規定により記名押印した者の印鑑に関する証明書を添付しなければならない。

③

・遺産分割協議書にも実印を押印するが、これは上記１６・１８条にはあたらないので、

　３カ月以内でなくてもよい。

成年後見監督人が本人を代理して相続登記申請人となる場合の添付書面

K市に照会
※成年後見監督人は法人

一般的なものに加えて
・当該法人の印鑑証明書（３ヶ月以上ＯＫ）
・当該法人の資格証明書（３ヶ月以内）
・成年後見登記事項証明書（監督人の登記までなされているもの）（３ヶ月以内）


※監督人が選任されると、職権で監督人の登記がなされるが、
　　まだその登記がなされておらず、かつ、早急に相続登記する必要がある場合は、
　　登記事項証明書に加えて、監督人選任の審判書を添付すれば足りるとのこと。
　　（要は監督人が登記されていれば、審判書は不要とのことでした）

成年被後見人が相続人の一人であるとき

被相続人：父
相続人：母（成年後見人）
　　　　　子（成年被後見人）


上記の相続において、母と子は利益相反するので、
後見人であっても母は子を代理して分割協議に参加したり、
登記申請人となったりすることはできない。

①成年後見監督人が選任されている場合は→成年後見監督人が代理する
詳細はこちらhttp://mattarisihoushoshi.blogspot.jp/2014/07/blog-post_6352.html


②①でない場合は、特別代理人選任の申立をし、
　　特別代理人が代理する。詳細はこちらhttp://mattarisihoushoshi.blogspot.jp/2014/07/blog-post_8403.html

成年後見監督人について

◆職務

① 成年年後見人の事務全般について監督・指導すること
② 成年後見人が死亡したときや、破産宣告を受けるなどして
　　成年後見人の地位を失ったとき、遅滞なく後任者の選任を家庭裁判所に請求すること
③ 成年後見人が急病になったり海外にいるなどのときに、
　　本人に必要な契約をしたり、財産の保全などを行うこと等の必要な処分をすること
④ 成年後見人またはその代表する者と本人の利害が相反する場合に、本人を代理すること

◆選任

成年後見監督人は、申立てによりまたは職権で、家庭裁判所が本人の心身の状態、
本人の生活や財産の状況など一切の事情を考慮して、選任します。
成年後見監督人になるための特別の資格はありませんが、
成年後見人になれない人（後見人の欠格事由に該当する人）、
成年後見人の配偶者、直系血族、兄弟姉妹は「監督」という職務にふさわしくないため、
後見監督人になれません。

◆報酬等

成年後見監督人は、家庭裁判所の審判に基づき、
本人の資産から、報酬を受けることができます
。後見監督の仕事をするに必要な経費も本人の負担です。

利益相反の類型

医療法人の役員の任期について

特別代理人について（意義・申立の手順・登記）

◆意義

未成年と親／成年被後見人と後見人との
利益が相反する場合に、
家庭裁判所へ特別代理人選任の申立をし、
特別代理人が未成年／成年被後見人の代理をすることで、
手続きを行う。


利益相反する場合とは、
双方が相続人となっている場合など。
成年後見については、監督人がすでに選任されている場合には、
監督人が成年被後見人の代理人となる。


◆申立

家庭裁判所に提出する。
相続登記に必要な戸籍等一式に加えて、
特別代理人候補者の住所証明書が必要
申立書


◆相続登記
の際には、特別代理人が代わりに押印することになるので、
特別代理人の印鑑証明書が必要。


◆◆
今回は、二つの相続登記につき、
成年被後見人と後見人とが、相続人となっているのだが、
申立は、１件で足りるのではないかとのこと。
（とりあえず、大丈夫と思うから、出してみて、との回答）
（申立書に明記すること）

社会福祉法人の委嘱状について

無戸籍／DNA鑑定 など家族法をめぐる問題

株式譲渡・取締役非設置・利益相反

◆一般論（法１３９）

非公開会社で株式譲渡承認をするか否かの決定は
原則株主総会（取締役会設置会社ならば取締役会）
の決議による。
ただし定款に別段の定めがあればそれにしたがう。


◆株式会社S
非公開会社／取締役会非設置／
株式譲渡の承認は定款の定めにより、代取の決定による。

において、
ある株主から代取自身が株式を買い取る場合、
どういう流れになるか？
↓

・１３９条及び定款の定めに従うと、代取が承認するということなので、
　　代取のみが記名押印した承認書類を用意すればOK？

↓

●疑問・・・・
　　　買い主が代取自身であるから、
　　　利益相反取引の特別利害関係人にあたる可能性がある？
　　　→それならば、承認する立場の代取が勝手に承認をすることが不可能？
　　　　　株主総会を開催して譲渡・承認することにつき、可否を問う必要がある？


↓
◆先生にも相談した結果。

①まず、株式の譲渡行為（株主Aから代取へ）　と　承認行為　とを分けて考える必要がある。
　（わたしはこれをごちゃまぜにしてしてしまってた。）

②今回の譲渡行為自体は、利益相反にあたらない。
　　（会社と直接取引しているわけでもなく、会社に損害を与えているわけでもないので）
　　　　→譲渡行為承認についての株会決議は不要。
　　　（※そもそも、株式が代取に集約するのだから、
　　　　株式の拡散を防ぐという譲渡制限の趣旨に合っている。
　　　　会社に不利益にはならないどころかむしろ利益）

③承認行為は利益相反にあたる。（譲受人が決定に参加することはおかしいので）
　　しかしながら、定款で代取を承認機関としたならば、
　　形式的に適用すれば、代取の承認は可能である。

④よって、今回の件は、代取の承認でOKということになりました。
　　「株式譲渡承認書」として簡単な書類を作成します。
　
　　


◆◆教訓
昨年何も考えずに、取締役会を廃止する際、株式譲渡承認を代取の権限としてしまったが、
定款の定め方がまずかった。

対策としては
１　取締役会を承認機関のままにする（今回の件を考慮してとりかいをのこす）
２　代取が２名以上いるならば、このままでも相互に承認すればOK
３　定款の定めを詳細にしておく
　　（例えば？～）


むずかしい。。。。

割印について

割印・契印の言葉の区別もあるようだが・・
ここでは割愛

*********
A３　2枚　両面印刷　を重ねて二つ折りにし、
中央の折目の部分をホッチキスで綴じて
A４　８ページの書類としているもの
*********
の割印はどうすれば正解？


紙としては２枚なので、二枚をつなぐ割印が一つあればOk
と思い、６・７頁にまたがる割印をもらった。

しかしページとして分かれていると考えれば、
２・３頁間にも必要かも？？？
と先生からの指摘。

法務局にきいたところ、
一式の書類と先生が判断されているのであればOkです。
という回答。
はんこはもらい直さなくてOKでした。

でも次回同様なことがあれば、
要らぬ誤解や手間を避けるために、
はんこはもらっておくべき。

怪しいぶぶんはもらっておけば良い、ということ。
（ただ、自分では怪しいことに気づかなかった・・・）

養子と代襲相続人

■原則：

代襲相続できるのは、被相続人の直系卑属に限られるので、

養子縁組前の養子の子は代襲相続人とはなれない。（民８８９）

ということで、

親世代：　 A（被相続人）

子世代：　　B子、　夫C男（養子）（すでに死亡）

孫世代：　　D子、　夫E男（養子）

※直系はA→B→D

Aの相続時に、

Cがすでに死亡している場合、だれが相続人となるか？

Bは確実になる。

また、ACが養子縁組をしているから、

本来Cにも相続権があるところ、すでに死亡しているのであるから、

Cの相続人が代襲することになる。

このとき、順番が、

Dの出生→ACの養子縁組→CEの養子縁組

だったので、８８９条の原則でいうと、

Cを代襲できるのは、Eのみであり、Dは不可能ということになる。

しかし、

■判例：

養子縁組前の養子の子が、A（被相続人）の実子の子であれば、

その養子を代襲できる。

ということらしい。

よって

相続人は、B、D、Eとなる。

そこでCについて必要となる戸籍は、
Cの養子縁組～ではなく、
CとBとの婚姻～である。
なぜならば、Dと同様の立場の子を見落とさないためである。
（養子縁組の方か婚姻よりも先ならば、
　養子縁組～でOK。どちらか古い方からと理解しておけばOK）

課税明細の地番

課税明細に記載してある家屋の底地について知りたい。

　　納税義務者　Ａさん
　　●●（地名）　
　　所在　　１２３４番
　　家屋番号　５６番


→登記情報は、該当なし（閉鎖も）
　家屋についても同様、該当なし（閉鎖も）

→コンピュータ化以前の閉鎖か？
　ということで管轄法務局で尋ねてみるも、該当なし。
　家屋は未登記か？
　土地は、市が独自で番号をつけているのかも？とのこと。

→市に問い合わせてみた。

　＜法務局の地番と市の地番と異なることってあるのでしょうか＞
　との問いに直接の回答はなし。
　「１２３４番という地番はありません」
　・・・・？？？ではなぜ課税明細に載ってるの？？？？
　ちょっと調べてみます。とのこと。

→おりかえし電話あり

「航空地図をみているのだが、
　Aさん所有の土地　４３２１番　の上に立っている建物ではないか。」

たしかに、４３２１番という土地の近くには、１２３４番に近い番号の
土地もあり、所有者が同じということからの判断のようですが、、、

ではなんで、地番が違うのか、という謎が残ります。
明確にするには、市の方に実地へ調査に行ってもらうとのこと。
　

マイホームを建てたときの登記の流れ（典型的な一例）

①　融資を受けてAさんが土地購入
     　→　２－１　所有権移転登記
             ２－２　抵当権設定登記
　　　　　　　　　　　　※日付は銀行からの融資を受ける日で

②　家を建て始める

③　家完成

④　住所移転

⑤　 ４－１　登記名義人住所変更（土地）                  　　A
　　　４－２　抵当権変更（土地／債務者の住所変更）　　Ａ及び銀行
　　　４－３　所有権保存（家）　　　　　　　　　　　　　　　　Ａ
　　　４－４　抵当権設定（追加）（家）　　　　　　　　　　　　　ａ及び銀行

公図上の地番？道路番号？

公図上の地番から検索しても登記情報がヒットしない！

→①閉鎖している可能性

　　　　公図が古いものであれば考えられる。

　　　　公図作成後に、何らかの事情により当該謄本が閉鎖となった場合。

　　　　コンピュータ化以前の閉鎖であれば、当然法務局に足を運んで調べる必要がでてくる。

→②地番ではなく、道路番号の可能性

　　　※ただし、市が管理している道路番号とは異なる。

　　　　　法務局によれば、国土調査の際に便宜上つけた番号が

　　　　　そのまま公図に載ってきてしまうことがある、とのこと。

　　　　　法務局では道路番号と呼んでいるらしい。

　ポイント！

　　　◆　土地の形が道っぽい

　　　◆　周辺の地番との数字の連続性がない

　　　　　　２００番台の土地の隣にいきなり９００番台


当該土地について知るためには・・・
市などに問い合わせてみるのが一番かな？

公図の見方って意外とおくが深いと言うことがわかった。。

株式会社 増資（募集株式の発行）

①添付書類　　　これでOK？
　　


発行することをきめる　◆株主総会議事録　←募集株式の発行に関する決議　１
私が申込みします～　 ◆募集株式の引受けの申込みを証する書面 　２
申込みに対して　　　　 ◆取締役会議事録　←募集株式の割当てに関する決議　３
払い込みする　　　　　 ◆払込みがあったことを証する書面　←出資の履行　４
　　　　　　　　　　　　　　◆資本金の額の計上に関する証明書
　　　　　　　　　　　　　　◆委任状



②登録免許税

増額分に１０００分の７を乗じる（最低30,000円）


※　増資により発行可能株式総数を越えてしまう場合は、その変更も必要

転写と移記

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12107777852

所有権移転の原因

登記記録の甲区にみたことのない記述が。


所有権移転　　年月日受付第号　のあと、
「権利者その他の事項」の欄↓

****************

原因　年月日旅客鉄道株式会社及び日本貨物鉄道株式会社
　　　　に関する法律附則第６条の出資

所有者　所在地
　　　　　西日本旅客鉄道㈱

順位１番の登記を転写
年月日受付第号

****************


１　　登記原因：出資
　　　　　出資の根拠は覚えてもしかたないことだと思うが、
　　　　　ポイントは出資が所有権移転登記の原因となるということ。

　　　　　　※　現物出資（会社法34条1項）、　出資（会社法576条1項6号）

１　　転写の年月日と表題部の分筆した日付を比べたとき、非常に近い日付ではあるが、
　　　転写の年月日の方が分筆よりも先だった（分筆するために転写しているから当然？）

解任の登記

「役員をやめさせたい・・・」

１　任期満了まで待つ。
　　再選しなければＯＫ。平和的な解決。

２　任期満了まで待てない、いますぐやめさせたい。
　　　→辞任を促す
　　　　辞任による退任登記

４　辞任に応じないならば・・・
　　→株主総会（臨時）にて解任の決議を行う（普通決議）
　　　　解任による退任登記
　　
　　　★解任決議による場合のデメリット★
　　
　　　１　登記簿上、「解任」したと分かるので、対外的なイメージがさがるかも
　　　２　のこりの任期分の報酬の支払う必要があるかも
　　　３　訴訟をおこされる可能性があるかも

　　　２については、辞任してもありうるデメリットだと思う



・・・「解任」となっている登記記録をまだ見たことがないのだけど
本当に登記されるのだろうか、というちょっとした疑問・・・

官報への決算公告

去年は決算書を送ると官報販売所の方が

原稿を作ってくださったのに、、、

今年は自分でひな形に入力してください、とのこと。

忙しいのかな。

〇１０００円切り捨てで記載すると、

　　合計額が合わなくなってしまうのだが、

　　問題ないとのこと。（販売所の方に確認）

　　　

　　参考→http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1310582718

〇決算書類を受け取るときに、総会の日付・官報記載希望日

　（申込みから１０営業日はかかるとみておきたい）

　を聞いておくとスムーズ。

　当然のことながら、総会の翌日以降でなければ官報に掲載できない。

地番と住居表示

◆地番・・・土地の場所/権利の所在を示すための、登記簿上の番号

　例）〇〇一丁目〇番〇


◆住居表示・・・地番だと実際の場所がわかりにくいなどの理由で
　　　　　　　　　　建物の場所を示すための番号　
　　　　　　　　　　　　　　　　　※登記簿の家屋番号とはちがう


例）〇〇一丁目〇番〇号

　　〇〇一丁目：町名
　　〇番：街区符号
　　〇号：住居番号　　　というらしい。



wikipedia参照

注意すること！（列挙）

〇印鑑の照合は書類もらったときにただちにしておくこと！
　　もし、違っていたら早めに言った方がよいじゃんっていう
　　疑いの目をもつこと！
　　　　　　大きさが違うならわかりやすいけど
　　　　　　ホントにびみょう～に違うことがあった…本当にあるんだ　　　　　

〇売買の登記するお客さんに、ちかぢかほかの決済の予定ある、担当は別の司法書士…
　　という場合、分筆などして権利証等がかぶっている場合がないか要確認。
　　決済当日まで権利証等確認しない司法書士もいるので、
　　権利証そろわず当日流れてしまうこともあり得る。　

〇利益相反　　個人的にわすれがち

〇一括申請　　可否について、むずい。。。

〇援用
　

職務上の請求書

戸籍請求の際に職務上の請求書をつかうことができない場合

１　公正証書遺言作成のための戸籍収集

２　調査のための戸籍収集

ほか

登記名義人の表示変更

S６３．１．１　AからBへ所有権移転（売買）
　　　　　　　　ところが登記されず。


H１８．１．１　もとの所有者であるA（登記簿上の登記名義人である）
　　　　　　　　の住所変更の登記がなされている。


H２６．１．１　S63.1.1を原因日付として、所有権移転登記することはOK？

　　　　　　　　　←OK。表示変更の登記と順番が前後してしまうので、
　　　　　　　　　　　一瞬ひっかかったが、表示変更をしておかないと、
　　　　　　　　　　　売主の住所が現状と異なることになってしまう！

複数代取と印鑑届出

会社実印は
会社一つにつき届け出るのではなく、
代表者1人に対応している！

だから
代取　A　B　の2人がいる場合、

Aが届出した会社実印は、Aの記名の後に押すべき。
（Bの記名の後に押してしまわないように、注意する必要がある。）
会社実印が一つしか無い場合は、どちらの代取で届けているか
確認して書類作成すること。


◆◆◆

代取死亡による退任の案件で
立て続けに２件あった事例。
何も意識せず、書類を作っていたので、、注意！

合併

取締役が一人→死亡したらどうなる？

取締役不在でも、会社は存続する。
しかし実務上の手続が滞ることになるので、
新規役員を選任する必要がある。


【事例１】
取締役Aのみが役員の会社。
Aが病気で危篤状態。

①A辞任、新たな取締役B選任

②新たな取締役B選任→A死亡→A死亡による退任


◆◆
亡くなりそうな状態であり、相続人など、関係者に異論がないのであれば、
亡くなるよりも前に登記をしておいた方が、楽かも。。。
亡くなってしまった後だと、役員不在の中で株主総会を擬制する必要があり
（みなし決議　会社法３１９条）
個人的に、普段の書類と違うものを作るのがちょっと不安がある。


【事例２】
上記の事例でBを選任する前にAが死亡してしまった。

①Ａ死亡日より前の日付の株主決議により、Ａ辞任及びＢ就任登記をする。

②Ａの死亡による退任、及びＢの就任


◆◆
①は、結局事例１と同じになるわけだが、日付をさかのぼって記載するので、
実情とは異なることになり、ちょっと微妙なかんじ。

親族や関係者が同意しており、なくなられたご本人も了解しているならばＯＫだけど。
時系列でするならば、②となる。
（みなし決議　会社法３１９条第１項及び会社法施行規則第７２条第４項をつかう）

②の添付書面
・死亡届
・株主総会議事録
　　　　１．株主総会の決議があったものとみなされた事項の内容
　　　　１．株主総会の決議があったものとみなされた事項の発案者（株主など）
　　　　１．株主総会の決議があったものとみなされた日
　　　　１．株主総会議事録の作成に係る職務を行った取締役の氏名
　　　　　　　　↑※取締役不在の状況なので、新規就任者を記載したが、
　　　　　　　　　　　無事に登記できた。
　　　
・就任承諾書

添付はしないが、
株主総会決議事項についての会社の提案の内容に対する同意書
を作成。すべての株主が記名押印。

成年被後見人

意思無能力者が訴訟の被告（債務不存在確認訴訟）
→後見人をつける必要がある
→

マンション・売買登録免許税

家屋　２０／１０００
敷地権　１５／１０００

株式譲渡

登記はとくに必要なし


株主総会議事録（譲渡承認機関によっては取締役会議事録など）

株式譲渡証書（譲渡者→受贈者）

株式譲渡承認請求書（譲渡者→会社）

登記事項証明書のホッチキス

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/6341337.html


商〇中金さんにはじめて言われました。
ホッチキスを一度はずした登記事項証明書はＮＧとのこと。


コピペ

法的に有効かどうかについての明文はないけれど、登記官の交付した形を変えたことにより、その内容の保証はないとのことでした。あくまでも登記事項証明を取得した人が証明として提出する相手の判断となるとのことです。したがって、登記の添付書類の際には、登記官の判断となるため、ホチキスをはずしたものを認めないことはあるとのことでした。

サービス付き高齢者向け住宅の保存登記の評価額算出

◆施設部分
平米単価　81,000円

◆住宅部分
平米単価　102,000円

◆共有部分
総面積を施設部分と住宅部分で面積按分し、
それぞれに上記の平米単価を乗じる。


→法務局に照会したところ、
　按分計算という取扱はないので、共有部分はどちらかに統一してください、
　とのこと。
　今回のケースでは事務所（施設）扱いでＯＫとのこと

役員の住所変更

Ａ所→Ｂ所→Ｃ所

と住所移転しており、
登記簿に記載されているのがＡである場合、
Ｂを経ることなくいきなりＣへと変更することができる。

評価について（分筆・公衆用道路）

原則
◆分筆している場合（その年の評価が出た後で）
　　面積按分する

◆公衆用道路は隣接地の評価を面積按分　×　３０／１００


甲土地の場合

公衆用道路かつ分筆している
→分筆前の地目も公衆用道路であり、評価もないので
　　公衆用道路の原則に従い、隣接地を面積按分×３０／１００


乙土地の場合

公衆用道路かつ分筆しているが、
分筆前の土地（公衆用道路）について評価がでている。
→分筆前の土地を面積按分すればよい。（３０／１００はかけなくていい）
地目は分筆前から公衆用道路であり、
分筆に伴って地目を変更したわけでもないので。


※照会により

所有権登記名義人住所変更

相続・・・住所変更不要（同一人を証する書面をつける）

贈与・・・住所変更必要


相続が例外である。

住宅用家屋証明

取得するのに必要なもの（市によってことなるので要確認）


（新築・保存・建て売りでない場合）
〇照会番号つきの登記情報（謄本でなくてよい）
〇申請書２通（一枚を証明書としてわたされる）
〇長期優良住宅の認定通知書（長期優良住宅である場合）
〇手数料　1300円
〇建築の確認済証→Ｏ市は必要
　　　　　　　　　　　　　Ｋ市は不要


市役所、区役所、出張所、
管内ならだいたいどこでもとれる

根抵当権の設定、変更の登録免許税

①始めに　極度額3,000万で根抵当権が設定されている

②極度額5,000万としたい

極度額増額の場合、増額分に４／１０００を乗じる

古いものを抹消し、新たに5,000万で設定するのとどちらが安いか聞かれたのだけど

そうすると

3,000万分の登録免許税を二重払いするような形になってしまうし、抹消の費用もあるから

当然損することになる。

ちなみに

極度額減額の場合、一不動産につき1,000円。

物件の追加は、一不動産につき1,500円。

表題部所有者が死亡した場合の、相続人による所有権保存登記

Aが死亡
相続人B,C
相続するのはB

添付書類は以下

◆住所証明書
◆相続証明書
◆代理権限証書


※相続証明書は戸籍謄本等（表題部所有者の相続関係が証明できるもの）
　→どこまで必要なのだろうか？（Cの現在戸籍は必要？）

※相続証明書は相関図をつければ原本還付可

※遺産分割証明書などは必要ない。


今回は相続証明書として
戸籍謄本等一式（相関図をつけて原本還付）
遺産分割協議書（該当部分のみ抜粋）の写し、印鑑証明書の写し
をつけていた

代取死亡の場合

代表取締役が死亡
→平取の中からあらたに代取を選定する場合。


◆死亡を証する書面　：　死亡届／戸籍謄抄本／医師の死亡診断書

※死亡届は家族が署名押印（認印で可）
※住民票は微妙

以下コピペ
～～～～～～～～～～～～～～
　　取締役などが死亡したときの変更登記申請書に添付する死亡を証する書面は、住民票でもよいのでしょうか。
　　一般的には、家族からの死亡届を添付することが多いと思います。商業法人登記速報第１３７号（平成７年７月７日）によれば、「年月日死亡」の記載があれば住民票でもよいとしています。（東京法務局商業登記研究会編・商業法人登記速報集３６７頁参照）ただし、「質疑応答」として、住民票は「死亡を証する書面にあたらない」旨の記載があります。（登記研究第５１８号（平成３年３月号）１１８頁参照）。全国的に共通かどうかわかりませんので、死亡届ではなく住民票による場合は、念のためにお確かめください。また、議事録に「取締役何某が年月日死亡」の旨の記載があっても、別途に死亡を証する書面を添付しなければなりません。戸籍謄抄本、医師の死亡診断書でもさしつかえありません。
～～～～～～～～～～～～～～



◆株主総会議事録

※代取がいない状態での議事録であるから、会社実印を押印することが不可能。
　　よって出席平取の印は個人実印であることが必要（原則どおり）

◆取締役決定書・定款（取締役会非設置の場合）
　又は取締役会議事録（取締役会設置の場合）

※新規就任の代取が代表者として会社実印を押印しておｋ

◆就任承諾書

※取締役会設置会社であれば、個人実印
　非設置であれば認印で可

参考
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就任承諾書の押印の種類　　　・・・・ややこしいから全部実印もらえばいいかな。。

１　取会設置、代取選定→個人実印（＋印鑑証明ももちろん）
２　取会非設置、平取選任→個人実印（＋印鑑証明ももちろん）
３　その他→認印

辞任届は常に認印で可
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　　　　　角度を変えてみると
　　　　　取会設置→代取のみが実印
　　　　　取会非設置→取全員が実印

◆もちろん印鑑届出も必要